《农用地估价规程》概述

一、《农用地估价规程》概述

为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，依据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，制定了《农用地估价规程》（TD／T1006-2003）（以下简称《农地规程》）。

《农地规程》规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方法以及征用价格评估方法。《农地规程》可适用于中华人民共和国境内的农用地和其他可开发整理为农用地的后备土地资源的价格评估。《农地规程》的编制也是开展分等定级与估价工作的基础，《农地规程》于2001年3月17日通过评审、验收，2001年4月份以“国土资源大调查”专用稿下发，在全国试行。2002年底，由国土资源部土地利用管理司、国土资源部土地整理中心、北京国土联房地产评估中心有限公司、中国农业大学、北京师范大学、北京大学等单位共同承担的《农地规程》编制工作已经完成，并于2003年8月1日以国家行业标准正式颁布实施。

《农地规程》从总则，农用地估价方法，农用地宗地估价方法，不同类型的农用地宗地估价，不同估价目的的农用地估价，农用地基准地价评估，农用地征用价格评估等七个方面对我国的农用地估价进行规范。

前面的章节中已经对2，3，6，7点作了详尽的讲解，在下面内容中就不多赘述，在此仅对《农地规程》中的不同类型的农用地宗地估价以及不同估价目的的农用地估价进行简要介绍。

（一）不同利用类型的农用地宗地估价

在《农地规程》中农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因素。其中，自然因素是指影响农用地生产力的各种自然条件；社会经济因素是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等；特殊因素是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素。

1.耕地地价的评估

（1）耕地地价的影响因素：①确定旱地的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。②在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。

（2）耕地地价的评估方法。耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发土地，可采用剩余法。

（3）耕地地价评估的技术要点，内容如下：①在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作情况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。②要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施对农用地可能产生的负面影响也应充分考虑。③用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率是否准确。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般应采用实测的方式，即具体计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的客观平均值。④采用市场比较法时，应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。

2.园地地价的评估

（1）影响因素：在确定园地的地价影响因素时，要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以及特殊土壤等因素对地价的影响。

（2）评估方法：根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是新开发的园地，可采用成本逼近法；如果是待开发的园地，可采用剩余法。

（3）评估的技术要点，内容具体如下：①在评估园地价格时，应首先确定界定估价对象是否包括果树及有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对园地价格的影响。②应适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格。③对于果园地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响。④用收益还原法评估果园用地地价时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据应采用最近连续3—5年的客观平均值。⑤采用市场比较法评估园地地价时，也应注意比较案例交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上果树、园林设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的果树类别及利用方式应与评估对象一致。

3.林地地价的评估

（1）影响因素：在确定林地的地价影响因素时，要注意立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件等因素对地价的影响。

（2）评估方法：林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用市场比较法、成本逼近法和收益还原法等。

（3）评估技术要点，内容如下：①在评估林地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后对林地价格的影响。②采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象的一致，即交易对象是否包括地上林木、林业设施等，如果不一致应进行一致性调整。③用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用。④对具有生态及旅游价值的林地，应考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。

4.牧草地地价的评估

（1）影响因素：在确定牧草地的地价影响时，要注意土壤沙化程度、草场经营方式、草场设施、状况等因素对地价的影响。

（2）评估方法：牧草地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用评分估价法、收益还原法和市场比较法等。

（3）评估技术要点，内容如下：①在评估牧草地价格时，应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式。②采用收益还原法进行评估时，对于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期，收益和费用数据一般宜采用连续3—5年的客观平均值；对于只进行草场经营的牧草地，其经营收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近3年的收益和费用数据客观平均值。③采用市场比较法评估牧草地地价时，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象的一致。④对牧草地价格评估时应考虑其生态价值。

5.养殖水面地价的评估

（1）影响因素：在确定养殖水面的地价影响因素时，要注意保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对地价的影响。

（2）评估方法：根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是待开发的养殖水面，可采用剩余法。

（3）评估技术要点，内容如下：①在评估养殖水面价格时，应首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖地及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后对土地或评估对象价格的影响。②应适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生的垄断收益及垄断价格。③对于养殖水面应适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距离消费地的距离、路网状况等。④采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，收益和费用数据一般采用3—5年的客观平均值。⑤采用市场比较法评估养殖水面地价时，比较案例的构成与评估对象的应一致，如是否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式也应与评估对象一致。

6.未利用地价格评估

（1）未利用地是农用土地重要的后备土地资源，当未利用地用于开发为农用土地（包括耕地、园地、林地、牧草地和水产养殖用地）时，应采用农用土地估价方法的要求进行估价。

（2）未利用地价格的评估方法：在进行未利用地价格评估时，首先应根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地利用类型和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。未利用地价格的评估方法，可根据实际情况采用剩余法、市场比较法和评分估价法进行评估。

（3）未利用地地价评估的技术要点，内容如下：①未利用地价格评估时应先确定未利用地的开发利用方式，包括未利用地的开发用途、开发利用率等。确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等。②未利用地价格评估时应适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度。③采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例。④采用市场比较法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格。

（二）不同估价目的的农用地估价

1.承包农用地价格评估

（1）承包农用地价格是指在正常条件下承包年限内的农用地的价格。

（2）承包农用地的价格评估应综合考虑农用地的土壤质量、收益水平、土地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。

（3）承包农用地价格评估方法可采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法等。

（4）用收益还原法进行承包农用地价格评估时，由于承包方对农用地具有不完全处置权，因此，农用地还原率应比正常情况高。

（5）承包农用地价格评估同时评估许多宗地时，评估报告应作为适当归并。

2.转包农用地价格评估

（1）转包农用地价格是指在正常市场条件下转包期内农用地收益的现值之和。

（2）农用地转包最高年限不能超过农用地的剩余承包年限。

（3）农用地转包价格应综合考虑农用地的土壤质量、土地收益水平、土地转包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面进行评估。

（4）农用地转包价格的评估方法可采用收益还原法、市场比较法等。

（5）用收益还原法进行农用地转包价格评估时，由于第二份合同的承包者只继承第一份合同承包者的权利，因此农用地还原率应比正常情况高。

3.农用地租金评估

（1）农用地租金标准应与该宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过该宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法等直接评估。

（2）租赁农用地使用权的投资风险比农用地承包经营权的投资风险大，收益不确定性高，因此，租赁农用地价格还原率一般比农用地承包价格的高。

4.荒地拍卖底价评估

（1）荒地拍卖的年限不应超过国家规定的最高年限。

（2）荒地拍卖估价，应根据《中华人民共和国拍卖法》及《中华人民共和国土地管理法》等有关规定进行。

（3）荒地拍卖估价，可采用剩余法和市场比较法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对拍卖价格的影响。

5.荒地抵押价格评估

（1）荒地抵押估价是指在将荒地作为抵押债权担保而设定抵押权时对荒地进行的价格评估。

（2）荒地抵押评估的是有限年期荒地价格。

（3）荒地抵押估价，应根据《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国土地管理法》等有关规定进行。

（4）荒地抵押估价，可采用市场比较法、剩余法和成本逼近法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响。

（5）在进行荒地抵押估价时，应区分抵押物的权利状况，应按照其相应的权利确定其相应的评估价格。

（6）荒地抵押价格评估应掌握前3年荒地价格的变化状况，预测未来3年的地价变动趋势，并考虑抵押风险和强制处分等因素。