农用地分等定级估价技术方法

10.1.3　农用地分等定级估价技术方法

1.农用地分等技术方法

农用地分等以国土资源部提供的标准耕作制度和光温生产潜力指数计算成果为基础，按照国家规程规定的对农用地自然质量条件的鉴定方法、对农用地利用水平和农用地集约经营水平的调查要求，以及得到的各中间阶段成果，采用逐步修正的方法，以各分等单元的基准作物理论产量指数(分等指数)作为分等的依据，对农用地自然生产力和经济生产力所进行的综合分析和评价。具体操作过程如下:

(1)首先确定评价区基准作物和指定作物。

(2)根据相关规程，划分评价区指标控制区，通过向专家咨询确定分等因素因子及权重。

(3)运用农用地分等的国家级参数，包括光温生产潜力指数、标准耕作制度、产量比系数、指定作物最大产量、指定作物最大“产量-成本”指数等，采用统一的计算方法和参数数值。农用地的地方分等参数，结合当地实际调查的资料测定农用地质量分、土地利用系数、土地经济系数等，采用规程规定的计算方法，进行测算。

(4)采用叠置法、网格法等方法对评价区进行分等单元的划分。

(5)农用地质量分用无量纲百分数表示，编制“指定作物～分等因素～质量分”关系表，应用因素法计算农用地质量分。查产量比系数和光温生产潜力(或气候生产潜力)指数，分指定作物计算农用地自然质量等指数。

(6)计算土地利用系数、土地利用等级指数、土地经济系数、分等指数。

(7)采用等间距划分农用地自然质量等别、农用地利用等别、农用地等别。

(8)对分等成果进行实地抽样校核，分等成果通过设置标准地块的方法建立永久性标志。

2.农用地定级的技术方法

(1)以农用地分等成果为基本依据，采用修正法进行级别划分。

(2)农用地定级根据评价区内的生态条件、经济条件、区位条件、耕作条件划分不同的定级指标区。定级因素及权重采用特尔斐法进行检验和确定。

(3)对定级因素因子进行空间分析，形成影响因子的作用分值图。

(4)划分评价区单元格，一般采用叠置法、网格法等。

(5)影响因素总分值计算。

(6)根据定级因素总分值的频率直方图，初步划定级别。

(7)用级差收益资料进行级别检验，进一步咨询相关专家确定级别，通过设置标准地块的方法建立永久性标志。

3.农用地基准地价评估的技术方法

关于农用地基准地价的评估，中华人民共和国国土资源部《农用地估价规程》(2003年4月8日发布，2003年8月1日实施，标准号:TD/T 1006-2003)推荐了以下三种方法:

1)地价平均法

在农用地定级的基础上，依据农用地投入产出资料和市场交易资料，运用相应方法计算样本地价，以各样本地价的平均值评估并确定农用地基准地价。根据现有的规程，地价平均法是三种方法中最便捷、可行的估价方法。其基本步骤为:资料调查;按农用地级别确定农用地的土地利用类型;投入产出资料抽样调查;利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样本地价;利用市场交易案例资料，计算样本地价;根据所测算的样本地价资料，计算各级别基准地价。

2)标准地块评估基准地价

先根据农用地分等定级成果或按农用地均质区域划分地价区片，然后在各区片内选择若干标准地块，并根据有关农用地市场交易资料和投入产出资料评估标准地块的价格，即可将同一地价区片内的标准地块的平均地价作为该区片的基准地价。其基本步骤为:调查和收集资料;划分均质区域;选定基准地块;评估基准地块价格;核定基准地块价格水平;评估均质地域基准地价。对于农用地级别相对较多和地形较复杂的地区，标准地块法评估基准地价不仅需要大量的农用地市场交易资料和投入产出资料，而且需要土地利用条件资料和土壤剖面资料，外业、内业工作量均较大。但是标准地块法也有其优点，标准地块一旦建立起来，宗地地价评估就容易得多，而且可以从中挑选作为国家、省级标准地块。

3)综合分值模型评估基准地价

综合分值模型评估基准地价，是根据农用地土地质量条件或农用地定级成果，划分均质区域作为基准地价评估单元，并根据各评估单元的影响因素综合分值或定级分值、市场资料和投入产出资料，建立综合分值与地价关系模型，并利用该模型评估区片及级别基准地价。其基本步骤为:资料调查;按农用地级别确定农用地的土地利用类型;按土地利用类型进行样点地价调查、计算与整理;测算有样点地价定级单元的平均地价;确定有样点地价定级单元的总分值;计算各级别基准地价。综合分值模型法适合单独进行农用地定级估价时采用。