农用地价格评估的主要方法

四、农用地价格评估的主要方法

农用地的估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法、基准地价修正法；其他常用的农用地估价方法有土壤潜力估价法、标准田法。此外，农用地估价还有总收益倍数法、影子价格法、购买年法等。实践中可根据具体情况选择适当的方法进行估价。

考虑到我国目前农用地估价工作的实际，下面重点介绍收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法、基准地价修正法。

（一）收益还原法

收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益（地租），以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采用收益还原法进行宗地价格评估时，应以宗地为单位进行评估，即应考虑农用地收益是由宗地总面积产生的，不能只考虑农用地收益面积。所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。

1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料

年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。

年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。

2.测算年总收益

年总收益的分析计算一般分为两种情况：

（1）待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收入作为年总收益。农产品年收入，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收入，包括主产品收入和副产品收入。收入的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。

（2）待估宗地为租赁经营，年租金收入及保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。租金收入及保证金或押金的利息收入，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金进行分析计算；保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。

3.测算年总费用

（1）待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。对于投入所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。

（2）待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。

4.求取年纯收益

土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。对于投入所形成的固定资产，应扣除其所产生的纯收益。

由于地价是对预期收益的反映，因而纯收益应为预期纯收益。在估价实践中，存在这样一些问题：第一，预期的客观年收益和年费用资料难于获取，收益和成本与费用数据往往是在农用地的几个甚至是单个样本资料基础上进行人为校正而确定。从而会出现高效益高地价低效益低地价的现象，造成评估的地价失真；第二，在测算农业生产费用方面可能会出现遗漏计费项目的情况的，如没有把农舍建造费、农田基础设施投入费用等计入农业生产费用中；第三，我国农业基本属于劳动密集型产业，人工费用（劳动日工资）的测算不合理，以及农业比较利益差别的存在，导致许多地区的农用地呈现无收益甚至负收益状态。这也为采用收益还原法评估农用地价格设置了障碍。

因此，在实际应用中，对农用地总收益产值等数据的获取必须在确定农用地的耕作制度、复种指数条件下，按正常使用、经营、持续稳定状况来合理测度。对农用地总费用的取值应按与待估农用地使用条件一致的生产经营活动平均客观总费用，也就是维护农用地正常收益所必须投入的费用来计算，主要包括农用地维护费和生产农副产品费用。

目前可用来预测农用地纯收益的有效方法包括灰色预测法、C-D生产函数法等。

5.确定农用地还原利率

农用地还原利率是将农用地纯收益还原为地价的比率，它与投资风险的大小成正比。农用地风险主要有在农用地上进行生产经营的风险和拥有、获得使用权利的投资风险。生产经营风险也就是能否获得收益和获益大小的风险，它与农业生产类型和条件密切相关。获得土地使用权的风险则与产权制度相关，土地产权越完整，投资风险越小，农用地价格越高，产权分化越细，承担风险相应增大。从这意义上讲，还原利率具有不确定性。

在农用地估价实践中，往往采用如下几种方案来确定还原利率。

（1）安全利率加风险调整值法。该方法是在安全利率的基础上，根据投资农用地的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。其一般公式可表示为

r＝r₁＋r₂

式中：r——土地还原率；

　r₁——安全利率；

　r₂——风险调整值。

①安全利率。安全利率（r₁）的实质是利息率、纯粹利息率，是暂时转让货币使用权所应得到的报酬率，不含风险补贴因素。它一般应选用最安全、最可靠、最简便的投资纯收益率。在实际估价中安全利率是指无风险的资本投资利率。在我国，具备上述条件的首推一年期的银行存款利率与国债利息率。长期存款与长期国债的利息率不是基本利率，其中含有部分货币贬值补贴率，所以一般不取它们为基本还原率。

该方法把未来的风险以定量的形式包含在还原利率中。如果风险较大，则变化系数Q较大，在安全利率和风险报酬率一定的情况下，还原利率r就越大。这符合风险越大，要求的投资报酬率越高的投资原则，在实际应用中不失为一种简便易行的方法。

例10-1　运用安全利率加风险调整值法计算还原利率举例。取一年定期存款利率作为安全利率。1996—2002年间，我国一年期银行存款利率调整见表10-1。

表10- 1　国家银行一年期存款利率

根据上表，结合某地在估价基准日2001年12月31日的农地投资收益率实际情况，取2.25%作为该地农用地价格评估的安全利率（r₁）。

根据收集到的估价样本资料，计算得到调查区域的农用地平均纯收益、样本数以及该类别在总样本数中出现的概率，如表10-2所示。

表10-2　农用地还原利率测算过程

纯收益变化系数Q＝d／E＝0.078

农用地的风险报酬率目前一般为0.1—0.3。根据某地的实际情况，取农用地的风险报酬率为0.3，据此，风险调整值r₂＝Q×0.3×100%＝2.34%。

依据上述两步计算结果，某地农用地还原利率为r＝r₁＋r₂＝4.59%。

（2）灵敏度分析法。该方法基于灵敏度分析原理，测度未来一定时期还原利率或风险系数变动的情况及其结果。目前，最简单实用的方法是在由估价师经验判断所确定的最佳预期还原利率（或最大可能发生的还原利率）基础上，分别正负浮动一定的比例（通常为5%，10%和20%），根据输出结果判断最佳预期还原利率是否合理。此外，灵敏度分析还可以对这种变动范围进行加权，使预期结果更加客观。但是，多变量的灵敏度分析会使计算过程和计算结果十分复杂，即使调整原始变量数值，也难以达到预期结果。因而此方法不常用。

（3）Monte Carlo模拟法。Monte Carlo模拟法确定还原利率的基本原理是：

还原利率不应该是单一不变的数值，而是在一定范围之内浮动的一组数值，该组数值出现的概率受到其他因素的制约。根据影响农用地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，通过计算机产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。该方法能充分考虑未来许多不确定性因素，因而结果更合理。测算的基本步骤为：①根据历史数据确定影响农用地还原利率的各项因素；②根据变化范围和趋势确定各影响因素的概率密度函数模型；③对各函数模型进行综合分析采用模糊数值迭代法，输出一组函数值来取代单一的数值即为还原利率的曲线。根据曲线，取频率最大点为最终的还原利率值。例如，图10-1中的预期还原利率约为4.15%。

图10-1　预期还原利率变动的范围及其出现的概率

Monte Carlo模拟法容许把未来许多不确定因素考虑在内，同时针对农用地的实际历史数据进行判断和模拟。它只需要给出影响还原利率各项因素的变化范围和变化趋势，客观描述影响还原利率的各种因素变化的可能性，利用概率密度函数和科学的迭代过程，就可以计算得到合理的还原利率值。虽然计算过程较为复杂，但随着Crystal Ball 4.0c和Monte Carlo Simulation with Decision Pro等软件的推出，它将得到更广泛的应用。

6.计算农用地收益价格

（1）基本公式

式中：P——土地价格；

　a——土地年纯收益；

　r——土地还原率。

（2）有限年期的待估农用地价格应根据其使用年限进行年期修正。

当土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变且大于0，土地使用年期为n的公式为

式中：P，a，r含义同农用地收益价格基本公式；

　n——土地使用年期。

土地纯收益每年有变化的，应按其变化规律采用相应的公式进行计算。

（二）市场比较法

市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

1.搜集和选择比较交易实例

比较交易实例搜集与选择遵循以下原则：（1）首选与评估对象处于同一供求区域的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例。（2）用途应相同。（3）价格类型相同或可比。（4）成交日期与估价期日应接近，相距时间不宜超过3年。（5）交易情况正常。（6）应至少选择三个可比较实例。

交易实例的搜集与调查主要包括以下内容：（1）交易双方的情况及交易目的。（2）交易实例的状况，一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件、特殊条件等。（3）成交价格。（4）付款方式。（5）成交日期。

2.建立价格可比基础

选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和地价内涵。主要包括以下内容：（1）统一地价内涵。（2）统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付的付款方式。（3）统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位。（4）统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。

3.进行交易情况修正

（1）非正常交易情况的判定。交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下8种：①有利害关系人之间的交易等。②急买急卖的交易。③受债权债务关系影响的交易。④交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。⑤相邻地块的合并交易。⑥特殊方式的交易。⑦交易税费非正常负担的交易。⑧有纠纷的交易。

（2）交易情况修正。在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况应尽量避免选择，不得已必须采用时就需要进行交易情况修正。

①交易情况分析。测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费额确定修正系数。

②计算情况修正系数，计算公式为

K_c＝I_cp／I_cb

式中：K_c——情况修正系数；

　I_cp——待估农用地情况指数；

　I_cb——交易实例农用地情况指数。

4.进行交易期日修正

将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格可采用以下方法：

（1）利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式为

K_t＝I_p／I_b

式中：K_t——期日修正系数；

　I_p——估价期日的地价指数；I_b——交易日期的地价指数。

（2）利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数（K_t）。

（3）在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，确定期日修正系数（K_t）。

（4）通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型求取期日修正系数（K_t）。

5.进行影响因素修正

根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。影响因素根据《农用地估价规程》（TD／T 1006-2003）

4.3条“农用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。

（1）自然因素修正系数公式

式中：K_n——自然因素的修正系数；

　I_oi——待估农用地i因素的指数；

　I_bi——交易实例i因素的指数；

　n——影响因素个数。

（2）社会经济影响因素修正系数公式

式中：K_e——社会经济因素的修正系数；

　I_oi，I_bi，n同自然因素修正公式。

（3）特殊因素修正系数公式

式中：K_s——特殊因素的修正系数；

　I_oi，I_bi，n同自然因素修正公式。

6.进行年期修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。

计算年期修正系数，年期修正系数按下式计算

K_y＝［1－1／（1＋r）^m］／［1－1／（1＋r）ⁿ］

式中：K_y——将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数；

　r——土地还原率；

　m——待估农用地的使用年期；

　n——比较实例的使用年期。

7.计算比准价格

比准价格的计算公式为

P＝P_b×K_c×K_t×K_n×K_e×K_s×K_y

式中：P——比准价格；

　P_b——交易实例价格；

　K_c，K_t，K_n，K_e，K_s，K_y含义同上。

所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地价格：（1）简单算术平均法。（2）加权算术平均法。（3）中位数法。（4）众数法。

（三）成本逼近法

这是指以新开垦农用地或土地整理工程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。成本逼近法适用于由未利用土地开发成农用地或经土地整理后的农用地价格评估。

1.确定土地取得费

农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田使用权而发生的客观费用。

2.确定农用地开发费

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投入的客观费用，如农田平整、处理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。

3.确定各项税费

这主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标准按国家和当地政府的有关规定确定。

4.确定农用地开发资金利息

土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估基准日的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。

计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定。农用地开发周期根据农用地开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。

5.确定农用地开发利润

利润是对农用地开发投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率根据评估对象所处地区的经济环境、土地利用类型（方式）和开发周期等方面确定。

6.确定农用地增值收益

土地资源是不可再生资源，具有一定的稀缺性。合理利用土地，提高土地集约化经营程度，能够使土地生产出更多的财富。农用地增值收益是指待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，使农用地生产能力得到提高，而引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据评估对象所处地区的经济环境、农用地的利用类型（方式）等方面确定。

7.求取农用地积算价格

农用地积算价格可用成本逼近法计算。

成本逼近法的基本公式如下

P＝E_a＋E_d＋T＋R₁＋R₂＋R₃

式中：P——农用地价格；

　E_a——土地取得费；

　E_d——土地开发费；

T——税费；

　R₁——利息；

　R₂——利润；

　R₃——土地增值。

8.对农用地价格进行年期修正

若求取的是有限年期的农用地价格时，应判断是否进行年期修正。年期修正公式为

P_T＝P₀×K_y

式中：P_T——年期修正后的农用地价格；

　P₀——年期修正前的农用地价格；

　K_y——年期修正系数。

其中，年期修正系数的计算公式为

式中：K_y——年期修正系数；

　r——农用地还原率；

　n——农用地使用年期。

判断是否进行年期修正的标准如下：（1）当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正。（2）当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用地增值收益与成本价格一道进行年期修正。（3）当农用地为承包、转包等农用地时，应按使用年期或剩余使用年期进行修正。（4）当评估的是农用地无限年期价格时不用进行年期修正。

9.区位修正

当区位与农用地的经营类型关联度较高，对农用地价格影响较大时，还应进行区位修正。

（四）评分估价法

评分估价法是按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，进一步依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。它适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农用地单位分值价格。

1.建立农用地价格影响因素体系

农用地价格影响因素体系包括自然因素、社会经济条件和特殊因素3大类（见表10-3）。

表10-3　农用地价格影响因素

续　表

注：资料来源：《农用地估价规程》（TD／T1006-2003），表10-4来源于同出处。

由于各地区、各种农用地的利用情况和条件千差万别，每宗地的价格影响因素不尽相同，在评估工作实践中，可根据具体情况从上表中自行选择和构建因素因子体系。

2.制定农用地价格影响因素评分标准

由县（市）级土地行政管理部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域内的农用地评分表（示例见表10-4）。对农用地价格影响越大的因素，评分值越高。自然因素与社会经济因素的得分之和最高为100。当待估农用地没有特殊因素时，特殊因素的得分为0；当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地的实际影响程度对其进行评分。

表10-4　评分估价法——水田评分示例

续　表

3.调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分

按照农用地评分表中的因素体系，逐项对待估宗地的基本情况进行调查，并确定各因素的分值。

4.确定单位分值价格

农用地单位分值价格是指一定区域范围内，一定时期内，农用地得分与农用地价格进行转换的价格。由县（市）级土地行政管理部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单位分值价格可由农用地市场价格资料进行回归求取。农用地单位分值价格每3—5年更新一次。

农用地单位分值价格的回归模型有两种类型：

（1）P_B＝C×S

式中：P_B——待估农用地单位价格；

　C——农用地单位分值价格；

　S——待估农用地总得分。

（2）P_B＝A·S^C

式中：P_B，C，S含义同上；

　A——回归系数。

县（市）级土地行政管理部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单位分值价格。

5.待估宗地价格计算

选择适当的公式计算待估宗地的价格。

农用地价格的计算公式

P＝C×S或P＝A×S^C

式中：P——农用地价格；

　C——农用地单位分值价格；

　S——待估农用地的总得分；

　A——回归系数。

6.对农用地价格进行年期修正

（五）基准地价修正法

利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

基准地价修正法分以下3种类型。

1.系数修正法

（1）基准地价系数修正法的公式为

P＝P₀×（1±∑K）×K_t×K_y

式中：P——待估农用地价格；

　P₀——基准地价；

　∑K——宗地地价影响因素修正系数和；

　K_t——交易期日修正系数；

　K_y——年期修正系数。

（2）基准地价系数修正法的评估步骤：

①搜集有关基准地价资料：包括基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料等。

②确定待估宗地所处级别及基准地价：根据当地农用地基准地价评估报告、基准地价图和有关基准地价批文，确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵。

③分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表：按照基准地价修正系数表中的影响因素体系调查待估宗地的各影响因素状况，并对各因素状况进行准确描述。

④依据基准地价影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数：根据各影响因素状况，按照基准地价修正因素说明表中的划分标准确定各因素的级别标准，并查对修正系数表确定修正系数，按下式计算系数和

∑K＝K₁＋K₂＋K₃＋…＋K_n

式中：∑K——宗地地价影响因素修正系数和；

　K₁，K₂，…，K_n——分别为待估宗地第1，2，…，n因素的修正系数。

⑤期日修正：待估宗地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进行期日修正。

⑥年期修正：当待估农用地土地使用年期为有限年期时，应进行年期修正。

⑦计算待估农用地价格：在确定好各修正系数后，采用基准地价系数修正法公式计算待估农用地价格。

2.定级指数模型评估法

定级指数模型评估法是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法。

定级指数模型评估法评估步骤和方法如下。

（1）搜集有关基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、农用地地价评估模型资料等。

（2）确定待估农用地所处基准地价区片及适用模型。

（3）调查分析确定待估农用地定级指数。

（4）将定级指数代入模型，计算待估农用地价格。

（5）对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。

3.基准地块法

采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。

评估步骤和方法同市场比较法。