“熟地”价格评估的成本法

“熟地”价格评估的成本法

地产价格实际上是土地提供的地租的购买价格，是按一定利率还原的地租。当然，也不排除在地产形成过程中会有部分物化劳动和活劳动的投入。这些投入提高了土地为人类提供产品和服务的水平，提高了土地资产的产出能力，从而也为增加地租及其购买价格创造了条件，共同形成了城市土地中已开发的“熟地”资产的价格。

由于“熟地”资产价格也与未开发土地即“生地”和列入市镇开发规划的土地一样，不是“土地价格”的货币表现，而是地租的本金化价格，所以采用重置成本法对其价格进行评估测算，应按如下程序和步骤进行:

一、估测土地取得费用

土地取得费用具有很强的地域性和政策性，要因地而异，按当地有关标准及有关部门的规定，结合实际情况估测。就大项目而言，目前农地征地、补偿费包括:土地征地费、青苗补偿费、树木补偿费、安置补偿费、房屋及地上附着物拆迁补偿费、造地费、开发基金、征地管理费、耕地占用税等。

二、测算土地开发费用

主要包括以下三个项目:

1.基础设施配套费。“三通一平”包括路通、水通、电通、平整地面;“七通一平”是指路通、上水通、下水通、电通、通讯、通气、通热、平整地面。

2.公共事业配套费。可根据当地规定标准计算，或视当地具体情况而定。

3.小区配套费。应以小区内各种设备、设施及网点配置情况和水平估测，或按当地有关规定估测。

三、估算投资利息

在投资利息估算过程中，不论资金来源渠道，均按投资总额估算利息。可以按投入时期分段计算，也可以按投资总额计算的利息的50%来估算，即:利息额=投资总额×50%×土地开发月数×月利息率

四、计算投资利润

一般是以行业平均利润水平，选好合适的利润率，并结合预测的运营情况确定开发企业合理的投资利润额。

五、确定土地所有权收益

在实际操作时可采用按上述四项之和的土地成本的一定比例计算，得出土地开发后增值应交国家的增值地租，即“熟地”评估值。

六、案例

以下举2个例子进行说明。

例1:某宗地拆迁补偿、安置费6万元/亩;其他费用(包括国家税费) 7万元/亩;开发费2亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率7.47%，两年期贷款利率7.56%，开发周期2年，第一年投资占总投资额的3/4，投资利润率为10%，土地所有权收益率为土地成本的10%，计算每平方米的“熟地”价格是多少?

分析:这是一宗新开发的“熟地”，且属建造特殊厂房的工业用地。但由于该县地处赣南山区，土地市场狭小，缺乏土地成交实例，没有可比的参照物，所以无法采用市场法和收益法以及其他土地估价方法。据此，注册资产评估师决定采用成本法对这宗“熟地”价格进行评估测算，应该说是合理和可行的。

土地资产评估中的重置成本法，亦称成本逼进法或积算法，有其特殊作用。其理论基础和依据为费用价值论，评估值是费用加和或积算价格，评估新手一般较容易接受和掌握。只要按上述评估程序和操作步骤，采用如下更新重置成本，就能产生趋于公平合理且经得起推敲的评估结果，以维护评估各方当事人的合法权益和土地交易秩序。

1.计算土地取得费用

拆迁、安置补偿费:60000元÷667平方米= 89.9元/平方米

其他费用(含税费):

70000元÷667平方米= 104.9元/平方米

每平方米土地取得费用:89.9+ 104.9= 194.8元

2.计算土地开发费用

土地开发费用: 2亿元÷100万平方米= 200元/平方米

3.计算投资利息

第一期利息:(194.8+ 200)×3/4×7.56%×2年= 44.77元

第二期利息:(194.8+ 200)×1/4×7.47%×1年= 7.37元

两年利息合计:44.77元+ 7.37元= 52.14元

4、计算投资利润

投资利润:(194.8+ 200)×3/4×10%+(194.8+ 200)×10%= 69.09元

5.确定土地所有权收益，计算“熟地”价格

土地成本:194.8+ 200+ 52.14+ 69.09= 516.03元

“熟地”价格:516.03×(1+ 10%)= 567.63元

由此可见，该宗“熟地”每平方米评估值为567.63元。

从实践得知，采用成本法评估“熟地”价格，还可以依据发生的有关费用和规定比率，按下列公式确定土地价格，即:.土地评估价格=(土地补偿费+土地改良费)×(1+管理费率)×(1+成本利润率)+国家规定税费。

例2:某村临近城郊，该村10000平方米土地经开发后，将土地使用权转让给某房地产经营公司。在土地开发过程中发生了如下费用:土地补偿费196元/平方米，土地改良费用100元/平方米，开发管理费率为4%。由于该宗土地用于新建困难居民廉租住房，国家免收税费，开发利润率按3%计提，测算这宗地每平方米的转让价格和总价格。

每平方米的转让价格=(196+ 100)×(1+ 4%)×(1+ 3%)= 317.08元/平方米

10000平方米“熟地”转让的总价格为317.08万元。

(本文发表于《财会信报》2008年3月24日)