不同估价目的的农用地估价

二、不同估价目的的农用地估价

（一）承包农用地价格评估

承包农用地价格评估是指在正常市场下承包年期内的农用地的使用权价格。承包农用地的价格评估应综合考虑农用地的土壤质量、收益水平、土地承包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面因素。承包农用地价格评估方法可采用收益还原法、市场比较法和基准地价修正法等。用收益还原法进行承包农用地价格评估时，由于承包方对农用地具有不完全处置权，因此，农用地还原率应比正常情况高。

农用地承包的法定最高年限为30年。其依据是1998年10月14日由中国共产党十五届三中全会通过的《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》：“家庭承包经营制度具有广泛的适应性和旺盛的生命力，要坚定不移地贯彻土地承包期在30年的政策，赋予农民长期而有保障的土地使用权。”《中华人民共和国土地管理法》第2章第14条也作出了同样的规定：“土地承包经营期为30年。……农民的土地承包经营权受法律保护。”

（二）转包农用地价格评估

转包农用地价格是指在正常市场条件下转包期内农用地收益的现值之和。农用地转包最高年限不能超过农用地的剩余承包年限。农用地转包价格评估应综合考虑农用地的土壤质量、土地收益水平、土地转包经营期限、有无其他经营或权利限制等方面进行评估。农用地转包价格的评估方法可采用收益还原法、市场比较法等。用收益还原法进行农用地转包价格评估时，由于第二份合同的承包者只继承第一份合同承包者的权利，因此农用地还原率应比正常情况高。

（三）农用地租金评估

农用地租金标准应与该宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过该宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法等直接评估。租赁农用地使用权的投资风险比农用地承包经营权的投资风险大，收益不确定性高，因此，租赁农用地价格还原率一般比农用地承包价格高。

（四）荒地拍卖底价评估

荒地拍卖的年限不应超过国家规定的最高年限。荒地拍卖估价应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关规定进行。荒地拍卖估价，可采用剩余法和市场比较法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对拍卖价格的影响。

（五）荒地抵押价格评估

荒地抵押估价是指在将荒地作为抵押债权担保而设定抵押权时对荒地使用权进行的价格评估。荒地使用权抵押价格评估应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关规定进行。可采用市场比较法、剩余法和成本逼近法确定其价格。但应在估价报告中说明未来市场变化风险和预期强制处分等因素对抵押价格的影响。在进行荒地抵押估价时，应区分抵押物的权利状况，应按照其相应的权利评估确定其相应的价格。荒地抵押价格评估应掌握前3年荒地价格的变化状态，预测未来3年的地价变动趋势，并考虑抵押风险和强制处分等因素。