农用地估价的理论基础

二、农用地估价的理论基础

1.地租和地价理论

地租和地价理论是农用土地定级估价最基本的依据。马克思的地租理论认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租理论包括绝对地租、级差地租和垄断地租。马克思的地租理论的分析都以农地为典型。绝对地租是土地所有者凭借其对土地所有权垄断所取得的地租。马克思认为绝对地租的存在也是以土地私有制为前提条件的，先决条件是“或者是产品价值超过它的生产价格以上的已经实现了的余额，或者是超过产品的价值的垄断价格。”但中国有学者认为以上“先决条件”应理解为前提条件或必要条件，认为不存在绝对地租。现代西方经济学中，普遍认为地租即级差地租。

2.土地肥力理论

农用地定级估价的基础是土地肥力。农业是以土壤为基本条件的，农用地生产力水平主要取决于土壤的肥力水平，土壤的肥力水平不同，其价格差异明显。土地肥力即土地的肥沃程度，是土地能够提供和协调植物生长所需要的水分、养分、空气和能量的能力。土地的肥沃度是土地自然生产率高低的决定因素，从而决定土地的纯收益，其差别也就引致级差地租Ⅰ量的不同，其他因素相同而土地的肥沃程度不同，必然会有不同的级别和地价。土地肥力的发挥很大程度上受人类的影响，生产方式和生产工具的发展能够提高土地肥力，其作用的发挥使得自然肥力和社会劳动生产力结合成一体，成为经济肥力，这是农用地定级估价的基础之一。

3.生产力理论

生产力理论认为，农业生产是自然生产和经济再生产的交织，农用地开发利用是自然、经济相互作用的结果。农地生产力是衡量土地质量的重要指标，它是特定的土地空间内由植物、动物以及微生物构成的生命系统与由气候、土壤、地貌、温度、水文等构成的生命系统复合而成的整体。它受制于自然和社会经济因素，具有明显的地域差异并且处于动态变化之中。农用土地的生产力水平直接影响着农用土地的级别价格，而其生产力的大小与农地利用的科技含量关系密切。现代经济学认为，农用土地作为一种资源性资产，其价值是农用土地生产力决定的生产力价格和农用土地的无形价值之和。无形价值主要指农用土地的存在对农民所具有的社会保障价值和为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能所具有的价值之和。评价农用土地的生产力应以其综合生产力为依据。

4.区位理论

依据区位理论的观点，土地的区位条件不同，土地在社会经济条件中的作用也不同，经济区位是影响土地效益发挥的重要因素。在各类土地利用中，由于区位不同，形成了土地的级差收益，既影响着土地的级别也影响着土地的价格。就农用地而言，区位条件越好的地块，纯收益越高，也意味着地租越高，相应地级别和价格也就越高。这里的区位一方面指地块距离市场的距离，同时也指地块距主要交通干道的距离。土地区位是农用地定级估价中的重要评价因子。农用地的级别与价格受区位的影响很大，大致服从这样一条规律，即农用地级别和价格应随着距离城镇的远近而逐渐降低，亦随着距离交通干道的远近而逐渐降低，主要交通干道周边的农地其级别和价格要高于非主要干道周边的农地。据此可以检验农用地定级估价结果的合理性和可靠性。

5.市场理论

只有在完全竞争条件下，土地价格才取决于土地经营收入与成本，不受土地供需状况的影响。然而，完全竞争市场并不存在，现实中的土地价格是收益地价与期望价值之和。从而引发了市场均衡、蛛网模式和非均衡动态分析。此外，产权理论、价格理论等也是建立区域农用土地价格体系的理论基础。

6.生态经济理论

生态经济即生态与经济的融合，从系统学观点看，生态经济就是生态经济系统。因此，农业生态经济就是农业生态经济系统。农业生态经济系统以生态系统为基础，其本身具有一种自我调节能力即负反馈效能。依靠这种效能，农业生态系统能够保持稳定和平衡。但这种自我调节能力是有限度的，这个限度称为阈值或容量。当系统的自我调节功能不起作用时，就引起系统功能的退化和结构的破坏，最终导致农业生态系统的溃乱和经济系统的衰落。农业生态平衡与农业经济活动是息息相关的，农业生态平衡如果遭到破坏，许多经济活动就要受到影响，因此，要保持农业生态和农业经济的协调发展，正确处理生态和经济效益的关系。该理论在农用地定级估价中有重要的指导作用。

7.土地报酬理论

在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初追加部分所得的报酬逐渐增多，在投入的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。

研究土地报酬变化规律的意义在于：揭示土地的质量状况，确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果。

8.土地外部经济理论

在西方经济学中，外部经济（External Economy）也称溢出效应、毗邻影响、外部关系等，是指一个生产者或消费者的生产和消费活动对其他生产者或消费者所附带产生的成本或效益的情况。农用地由于其外部效果，市场机制的作用不能达到土地配置的帕累托最优状态。市场经济要求人们树立起大市场的观念，并实行土地有偿使用制度，而有偿必须要有客观的价格尺度来衡量。所以农用地估价不仅应评估农用地的经济价值，还要应用适当的方法评估农用地的社会效益和景观生态效益，使外部经济内部化。