不同利用类型的农用地宗地估价

一、不同利用类型的农用地宗地估价

（一）耕地地价的评估

耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地及菜地等。

1.耕地地价的影响因素

根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。

2.耕地地价的评估方法

耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。

3.耕地地价评估的技术要点

（1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。

（2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。

（3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在一年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。

（4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。

（二）园地地价的评估

园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园及其他园地等。

1.园地地价的影响因素

根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。在确定园地的地价影响因素时，要注意有机质含量、地下水埋深、园艺设施状况、距城市远近、独特的小气候以及特殊土壤等因素对地价的影响。

2.评估方法

园地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是新开发的园地，可采用成本逼近法；如果是待开发的园地，可采用剩余法。

3.评估技术要点

（1）在评估园地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括果树及有关设施等，如果包括应充分考虑包括后者对园地价格的影响。

（2）应适当考虑特殊的土壤及气候条件对园地利用产生的垄断收益及垄断价格。

（3）对于果园用地应适当考虑其区位条件，如距消费地的距离、路网状况等；对具有景观及旅游价值的园地，应充分考虑景观及旅游价值对土地价格的影响。

（4）用收益还原法评估果园用地地价时，应尽量消除大小年对纯收益的影响，其收益及费用数据宜采用最近连续3—5年的平均值。

（5）采用市场比较法评估园地地价时，也应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上果树、园林设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的果树类别及利用方式应与评估对象一致。

（三）林地地价的评估

林地包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地及苗圃等。

1.林地价格影响因素

根据本章第一节中所确定的因素体系并结合林地的利用性质确定林地的地价影响因素。在确定林地的地价影响因素时，要注意立地条件、砾石含量、地形坡度、林业设施状况、林木经营结构、交通运输条件等因素对地价的影响。

2.评估方法

林地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用市场比较法、成本逼近法和收益还原法等。

3.评估技术要点

（1）在评估林地价格时，应首先准确界定估价对象是否包括林木及有关林业设施等，如果包括应充分考虑包括后者对林地价格的影响。

（2）采用市场比较法评估林地地价时，比较案例的林木类别及林地开发经营方式应与评估对象一致，即交易对象是否包括地上林木、林业设施等，如果不一致应进行一致性调整。

（3）用收益还原法评估林地价格时，宜以林木生长期和采伐期为周期计算年平均总收益和总费用。

（4）对具有生态及旅游价值的林地，应充分考虑生态及旅游价值对土地价格的影响。

（四）牧草地地价的评估

牧草地包括天然草地、改良草地、人工草地等。

1.牧草地价格影响因素

根据本章第一节中所确定的因素体系并结合牧草地的利用性质确定牧草地的地价影响因素。在确定牧草地的地价影响因素时，要注意土壤沙化程度、草场经营方式、状况等因素对地价的影响。

2.评估方法

牧草地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用评分估价法、收益还原法、市场比较法等。

3.评估技术要点

（1）在评估牧草地价格时，应考虑牧草地的经营方式和草种结构，区分圈养和单独经营草场等不同方式。

（2）采用收益还原法进行评估时，对于用于圈养的草场，其经营收益来源于牲畜的出售收益，在测算总收益时应考虑出栏率和牲畜生长期，收益和费用数据一般宜采用连续3—5年的平均值。对于只进行草场经营的牧草地，其经营收益主要是草场经营使用费及大草的出售收益，计算纯收益时可采用近3年的收益和费用数据平均值。

（3）采用市场比较法评估牧草地地价时，应区分比较案例的交易对象与评估对象的草场类型，比较案例的草场类型及利用方式应与评估对象一致。

（4）对牧草地价格评估时应适当考虑其生态价值。

（五）养殖水面地价的评估

水产养殖用地是指以养殖水生动、植物为主的水域及其附属用地。

1.影响因素

根据本章第一节中所确定的因素体系并结合养殖水面的利用性质确定养殖水面的地价影响因素。在确定养殖水面的地价影响因素时，要注意保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对地价的影响。

2.评估方法

养殖水面地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法和成本逼近法等；如果是待开发的养殖水面，可采用剩余法。

3.评估技术要点

（1）在评估养殖水面价格时，应首先确定估价对象类型及构成，是否包括养殖池及其有关设施等，如果包括应充分考虑包括后者对土地或评估对象价格的影响。

（2）应适当考虑特殊的水质、气候条件对养殖水面产生的垄断收益及垄断价格。

（3）对于养殖水面应适当考虑其作为水产养殖及销售的区位条件，如距消费地的距离、路网状况等。

（4）采用收益还原法进行评估时，其经营收益来源于水产品的出售收益，在测算总收益时应考虑所养殖水产的种类及其生长期等，收益和费用数据一般宜采用连续3—5年的平均值。

（5）采用市场比较法评估养殖水面地价时，比较案例的构成应与评估对象一致，如是否包括养殖池设施等，如果不一致应进行一致性调整。比较案例的养殖水产类别及经营方式也应与评估对象一致。

（六）未利用地价格的评估

未利用地是农用土地重要的后备土地资源，当未利用地用于开发为农用地（包括耕地、园地、林地、牧草地和养殖水面）时，应按照农用地估价方法的要求进行估价。在进行未利用地价格评估时，首先应根据未利用地的规划要求或土地的开发利用计划，确定土地利用类型和土地利用方式，然后选择适当的方法进行评估。未利用地价格的评估方法，可根据实际情况采用剩余法和市场比较法进行评估。

未利用地价格的评估技术要点如下。

（1）未利用地价格评估时应先确定未利用地的开发利用方式，包括未利用地的开发用途、开发利用率等。确定的依据主要是未利用地本身的自然条件、有关规划的要求及开发者的实际开发计划等。

（2）未利用地价格评估时应适当考虑未利用地开发后的价格增值，并充分考虑未利用地的可利用与未利用程度。

（3）采用剩余法评估时，按照所确定的未利用地开发利用方式调查和评估开发后的买卖价格，要求有可比较的市场交易案例。

（4）采用市场比较法评估时，应调查当地的类似条件的未利用地拍卖等市场价格。