农用地分等定级估价内涵

10.1.1　农用地分等定级估价内涵

1.概念

1)农用地

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地(种植业用地)、园地、林地、牧草地和养殖水面等，包括后备土地资源开发为农用地的情况，但不包括农村建设用地，不分集体土地与国有土地。

2)农用地分等定级估价

农用地分等定级估价是在特定目的下，根据农用地的自然和经济两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定农用地土地质量的优劣并划分等级，估价是在分等定级工作的基础上对其经济价值的量化和评价。

从概念可看出农用地分等定级估价包含“等”、“级”和“价”三个层次的业务体系。

(1)农用地等别

农用地分等工作在全国范围内进行，是依据构成土地质量相对稳定的自然条件和经济条件划分的等别，综合反映不同自然条件下的农用地在不同经济条件和利用水平上的收益差异，是对农用地质量的综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的(或理论的)区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。

(2)农用地级别

农用地级别划分工作在县(区)范围内进行，是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，反映在不同经济投入水平条件下的收益差异而划分的级别。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的(或实际可能的)区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。

(3)农用地估价

农用地估价是在农用地定级的基础上，通过对农用地价值的综合评定而形成的地价体系。农用地地价体系包括基准地价、宗地地价两个层次。

基准地价是指针对农用地不同级别，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的单位土地使用权平均价格。农用地的基准地价按土地利用类型可划分为粮田(旱地、水浇地、望天田、水田)、菜地等类别。

宗地地价是农用地某一宗地土地使用权(目前主要为承包权、租赁权)的评估价格，它是与基准地价相对应的地价层次。

2.原则

1)农用地分等、定级原则

(1)综合分析原则

农用地分等定级是对农用地自然质量的综合评定，而自然质量是在各种自然、经济、社会、生态因子的影响下形成的，因此，农用地分等定级应以造成等级差异的多种因素进行分析。

(2)主导因素原则

影响土地质量的因素因子有多种，但其对土地质量作用强度不同。农用地分等定级应选择对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素。

(3)土地收益差异原则

农用地分等定级既反映土地自然质量、社会经济水平的差异对不同地区土地生产力的影响，也需反映出追加投资对土地生产力和收益水平的影响。

(4)定量分析与定性分析相结合的原则

农用地分等定级应尽量将各种影响因素因子的作用程度进行定量化，难以定量化的自然因素、社会经济因素也要进行定性分析，作为一个参考影响定量分析的结果。

此外，农用地分等定级还需遵循区内差异性原则、普适性原则等。

2)农用地估价原则

(1)预期收益原则

预期收益原则是指农用地估价应以估价对象在正常利用状态下、理论上的未来客观的预期收益为准则。

(2)替代原则

替代原则是指农用地评估应以近邻地区或类质地区的功能相同、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格作为参考，然后经各种系数修正比较得出待估农用地的价格。

(3)报酬递增递减原则

报酬递增递减原则是经济学领域的一个普遍规律，同样适用于农用地估价中。所谓报酬递增递减原则是指在投入水平较低时，继续追加投资，则纯收益会继续增加，二者成一定比例增长，即报酬递增;当追加投资增加到一定程度后，二者不再成比例同向发展，增加的纯收益甚至抵消增加的单位投入量，即报酬递减。

(4)贡献原则

贡献原则是指农用地的总收益是农用地及其各种外在因素共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献，尽量将偶发的因素贡献量排除。

(5)供需原则

供需原则在土地市场完善的区域越显其重要性。农用地估价除考虑自然、社会经济等影响因素的作用程度外，还需考虑估价时点市场上的供需状况。当农用地供给大于需求时，农用地价格可能低于其实际价值，反之，当农用地供给小于需求时，农用地价格可能高于其实际价值，从而在一定程度上影响农用地的价格。

(6)合理有效利用原则

合理有效利用原则是指对待估农用地所设定的利用方式，既充分发挥农地质量，获得较好经济收益，又不破坏其生态性状影响其长期利用，即符合可持续利用原则。

(7)变动原则

所谓变动原则是指由于农用地的区位特征，不存在两块完全相同的农用地，因此，即使采用市场比较法进行估价，也需要将待估农用地进行各种修正，以期估价客观。

(8)分等定级与估价相结合原则

农用地估价与分等定级相结合原则，是指农用地估价是在农用地分等定级基础上进行的。坚持农用地估价及分等、定级资料共享，中间成果相互利用原则。