城镇土地定级与基准地价更新内涵

7.1.1　城镇土地定级与基准地价更新内涵

1.概念

1)城镇土地定级

城镇土地定级是指通过对影响城镇土地质量的自然、社会经济等因素的分析，揭示城镇内部土地利用收益的地域差异，采用定量和定性的方法对城镇土地质量进行综合评定且分级，从而评定城镇土地级别。

2)地价

地价是指土地的购买价格，是土地权属让渡的一种经济补偿，是地租的资本化。在我国，土地的价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值之和。地价具有以下特点:

(1)地区差异性

由于土地位置的固定性及本身质量的差异性，不同地区土地价格差异较大，即使在同一地区，由于位置的差异，地价也难以形成统一的标准，体现地价的个别性。

(2)价格基础不同

土地具有普通商品所不具备的特殊性。根据马克思主义价值理论，一般商品价格来源于价值，但地价不同，不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定而是由土地权利和收益的购买价格决定。地价由两部分组成:土地资本价格和土地资源价格(又称“虚幻的价格”)。

(3)地价由地产需求决定

地价受土地市场供需影响较大。当土地市场上供给大于需求时，地价相对较低;当土地市场上供给小于需求时，地价相对较高。由于土地资源的稀缺性和供给弹性较小，地价主要由地产需求决定。

(4)地价持续上升性

地产具有增值保值性，这是由于土地是一种不可再生资源，其供给有限性导致其价格由需求决定，而随着城市化的发展和人口的增长，人类对土地的需求越来越多，致使其价格持续上涨。

3)基准地价更新

城镇基准地价更新是在土地级别调整或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格。

广义的“基准地价更新”包括城镇土地级别的调整、基准地价价位水平的更新调整、基准地价修正系数表的更新修订、地价动态监测体系的建立。狭义的“基准地价更新”仅指基准地价价位水平的更新、基准地价修正系数表的更新修订。本章所指基准地价更新是狭义的。

2.对象与范围

1)城镇基准地价更新的对象

随着城市化发展和社会经济水平的提高，土地市场交易越来越频繁，为了真实反映城镇土地的价值，保持城镇基准地价的现势性和实用性，当影响城镇内部土地质量的各种自然、社会经济因素发生变化时以及影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对城镇基准地价进行更新。按照国土资源部的有关文件和国家标准《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》的要求，基准地价更新的对象为(有下列情况之一者，其城镇应进行基准地价更新):

(1)评价区范围或土地级别发生明显变化的;

(2)三年(含三年)以上未进行基准地价更新的;

(3)原有的基准地价采用的评估和更新技术路线以及基准地价内涵(概念)与国家规定不一致的;

(4)地价水平发生明显变化的;

(5)从未开展基准地价评估的。

2)城镇基准地价更新的范围

城镇基准地价更新的范围需根据城镇土地级别及地价的变化区域和程度，确定需要更新的区域范围。通常分为两种情况:全面更新和局部更新。

全面更新的区域:国家标准《城镇土地分等定级规程》规定的城镇土地定级工作范围和《城市地价动态监测体系技术规范》要求城镇地价监测的范围均为“土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地”。

局部更新的区域:根据实际需要，确定城镇土地利用总体规划中需要更新的城镇建设用地范围。例如济南市东部产业带级别和基准地价的更新。

3.原则

1)时效性原则

基准地价只反映一定时期某一用途土地的基准价格，因此基准地价更新必须以土地现状利用条件和当前的土地市场条件为基础进行评估，从而保证地价更新成果的现势性。

2)统一性原则

基准地价更新工作要严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》以及国家规定的其他技术规范来操作，地价内涵要统一，有关技术参数应按国家、省级方案中确定的参数执行。

3)衔接性原则

基准地价更新工作在原有基准地价的基础上进行更新，既保证新旧基准地价的衔接性，又体现二者的差异性。

4)实用性原则

基准地价的更新一方面为政府管理土地和投资者提供决策，另一方面真实反映土地的价值，指导土地市场的交易的规范性，此外，也为宗地地价的评估提供依据和方法。

5)可操作性原则

对在土地市场发育程度一般的县、市，城镇基准地价更新应以土地定级(或均质地域)为基础，以市场交易地价资料为依据，进行基准地价更新;在土地市场发育程度高、市场交易地价资料丰富的县、市，可采用以样点地价为基础开展土地定级和基准地价更新。