7.3.3 济南市城区土地基准地价更新
1.济南市城区土地基准地价的界定
本次基准地价更新是指在济南市城区范围内，对现状利用平均开发程度条件下，某一用地类型平均容积率条件下的不同级别的土地，按照商业、住宅、工业等不同用途，分别评估确定的某个时点上法定最高使用年限的正常市场条件下完整土地使用权的平均价格。地价主体构成包括土地取得费、土地开发费、相关税费、利息、利润、土地纯收益。具体包括以下几部分内容:
(1)土地权利状况为土地使用权;
(2)设定的用途为商业、住宅、工业;
(3)设定的土地开发程度为现状平均土地开发程度，本次基准地价平均土地开发程度界定为“六通一平”(包括通上水、通下水、通信、通电、通气、通路，场地内土地平整)。
(4)基准日:2001年1月1日。
(5)土地使用权年限为各类用地的法定最高使用年限，法定最高使用年限为:商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年;
(6)设定的土地利用状况为各类用地平均土地利用状况。
以城区内不同用地类型的平均容积率设定土地利用状况。
根据地籍调查数据计算结果，我们确定监测点地价的标准容积率为:商业用地1.3，住宅用地1.3，工业用地0.6。
2.地价体系
地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。本次基准地价更新，根据国土资源部的要求和济南市的实际情况，建立了适合济南市土地管理和地产市场运作的地价体系。该地价体系包括以下组成部分:
(1)级别基准地价，又分为商业、住宅、工业用地基准地价三种形式;
(2)商业用地路线价;
(3)标准宗地地价。
3.样点地价均值法更新基准地价
本次济南市城区土地价格更新，首先运用分类定级方法进行土地级别调整，再在定级的基础上利用评价区范围内的市场交易地价资料采用区域内样点地价平均法评估各类用途的基准地价，整个更新过程借助子模块土地估价来完成，下面以商业用地基准地价更新为例进行说明。
1)交易样点资料获取及整理
通过实地调查，收集了济南市城区的房地出租、房屋买卖、商品房出售、土地征用、土地出让、土地转让、土地出租、联合建房、联营入股、以地换房、旧城拆迁等资料。经过初步筛选整理得到商业用地调查资料5026份。
2)样点地价测算及修正
通过收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等对交易样点进行地价测算，利用主菜单“样点地价测算”根据样点类别进行样点地价的测算，接下来对样点进行修正，包括年期修正、交易时间修正、容积率修正、交易情况修正、基础设施配套程度修正等，最后对同一土地级别同一交易方式的样本地价进行总体同一性检验，同时用均值方差检验剔除异常样本。
本次地价更新工作共收集到商业服务业样点资料5752个，主要是房地出租资料和商品房开发销售资料(不含商业服务企业用地效益样点)，经过总体同一性检验和均值方差检验剔除异常样本1253个，有效样点数达到78%。图7-40为估价子系统样点地价测算及检验的操作界面。
图7-40 样点地价测算及检验界面
(1)利用租金剥离法依据房地出租资料估算商业服务业样点地价
租金剥离法求算地价的基本原理就是从房地总纯收益中，剥去房屋纯收益，用剥离出的土地纯收益除以土地还原利率得出土地价格。
房地出租总费用的计算:
①管理费:根据济南市房管部门提供的资料，确定管理费为房屋租金的3%。
②维修费:根据房管部门提供的情况及对城区房屋维修情况的了解，维修费用按房屋重置成本的2%确定。
③保险费:因本次调查样点中房屋基本没有参加保险，此项费用可作零计。
④年折旧费:年折旧费=(重置价－残值)/耐用年限，济南市商业用房不同结构类型房屋重置价、残值和耐用年限标准见表7-4。
表7-4 济南市商业用房不同结构类型房屋重置价、残值及耐用年限标准 元/m2
⑤交易税:交易税为房屋租金的12%。月租金在120元/m2以上者，交易税为房屋租金的17.4%。
⑥利息:利息=(重置价+年折旧费+残值)/2×年利息率。(年利息率取一年期贷款利率5.85%)
⑦土地还原利率和房屋还原利率的确定:
土地还原利率的确定方法主要有以下三种:不动产纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。
本次济南市城区土地基准地价更新首先收集了近十年来银行利率和物价指数变动的资料，参考国内外常用的确定还原利率的试算方法，依据银行贷款利率，同时考虑市场风险后确定。当前一年期贷款利率为5.85%，考虑到土地投资风险属中低档，初步确定土地还原利率为6%。
房屋还原利率一般比土地还原利率高2%左右，因此本次地价更新工作中房屋还原利率取8%。
(2)利用商品房开发销售资料计算样点地价
土地费用=楼价－(建筑安装成本+利息+利润+税费+管理费)利息的贷款期限取平均开发周期2年，贷款利率5.85%;利润率取20%;税费包括营业税和印花税，为购房款的5.05%;城市建设维护税，为营业税的7%;教育费附加，占营业税的3%;固定资产投资方向调节税，为土地和建筑安装投资的15%;管理费，取土地和建筑安装投资的3%来估算。
(3)样点地价修正
①市场地价的交易时间修正
不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日才具备可比性，才能用于基准地价评估。济南市城区商业样点地价年期修正系数表如表7-5所示。
表7-5 济南市城区商业样点地价年期修正系数表
②容积率修正
本次商业用地基准地价更新设置容积率1.3为标准容积率，其修正系数详见表7-6。
表7-6 商业用地基准地价更新设置容积率修正系数表
③出让年期修正
(4)样点数据检验与处理
3)基准地价更新
采用区域样点均值法更新地价，如图7-41所示，结果见表7-7。
图7-41 区域样点地价均值法
表7-7 商业用地级别基准地价 单位:元/m2
4.分值-地价模型法更新基准地价
仍以商业用地评价单元地价测算为例进行说明，利用分值-地价模型法进行更新基准地价，其流程如图7-42所示。
图7-42 分值-地价模型法更新基准地价
根据商业用地级别图和划分的评价单元，将各商业级别内的评价单元总分值取平均值，与级别基准地价相对应，用于测算单位商业用地地价与单元总分值的关系。
以各级别评价单元总分值平均值为x轴，级别基准地价为y轴，作样点散点图，分析样点(xi，yi)的分布图形，确定其符合二次曲线模型，拟合方程为:
y=1.20x2－77.77x+1639.59R=0.9921式中:y为单元商业用地地价;x为单元总分值。
5.地价指数更新基准地价1)设定可比的地价内涵
由于不同样点，有着不同的土地使用年限、容积率、土地开发现状和交易时间，所以其地价有着不同的经济内涵。清晰的地价内涵是地价指数研究的前提，为了准确地测算地价指数，必须将地价的内涵定义到一个可比的范围内。在进行地价内涵界定时，可以从以下几个方面去规范地价:
(1)所反映的地价必须是不含任何附属物的土地的价格。附属物包括地上附属物、地下附属物以及红线内的基础设施;
(2)所反映的地价必须是市场交易价格，即以正常的交易方式形成的价格。各种报价、预售价、评估价及非法交易价都不宜使用，仅作参考。
2)济南市地价指数测算
利用土地估价子系统中的“基准地价更新-地价指数法”对济南市基准地价进行更新，结果如表7-8～表7-10所示。
表7-8 济南市城区住宅地价指数表
表7-9 济南市城区商业地价指数表
表7-10 济南市城区工业地价指数表
6.商业用地路线价
商业用地路线价主要用于繁华商业区段的价格评估，是基准地价的有效补充。当路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。本次工作程序主要包括:划分路线价区段;设定标准深度;评估区段路线价。
1)划分路线价区段
将商业用地区位条件、交通条件、人流量等因素相似的相邻地块划归同一区段;把地价水平相近的相邻地块划归同一区段。本次估价选择商业繁华程度较高、沿街商业用地集中的路段设定商业路线价，然后在此基础上调查收集市场交易资料评估测算确定各区段的地价水平。
2)设定标准深度
设定标准深度就是确定有路线价标准的地价区段里地线位置。里地线根据临街宗地众数进行确定。标准深度是指在城镇中，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为标准深度。里地线是标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。本次济南市设定路线价的标准深度确定为8m。
3)路线价区段及路线价评估结果
本次路线价测算，采用算术平均法测算了68条街道的路线价。通过分析68条街道的路线价与日建面租金及地段(级别)的关系得出以下路线价评估模型:
路线价=5510.04×日建面租金+425.31×级别指数－2576.29相关系数为0.871
利用上述模型，可以测算出其他区段的路线价。
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