城镇土地定级与基准地价更新理论基础

7.1.2　城镇土地定级与基准地价更新理论基础

1.地租理论

地租是土地使用者租用土地所付的租金，是所获利润的超额部分，是土地所有权借以实现的经济形式。正如马克思所说“地租是土地所有权借以实现的经济形式”。地租反映的是社会生产关系，只要土地所有权和使用权分离，就会存在地租，其本质是收益权，这种收益权与土地的利用方式有关。根据地租的物质形态可分为劳役地租、实物地租、货币地租;根据经济学观点，地租可分为马克思主义地租和西方经济学地租，其中马克思主义地租根据地租实体，即超额利润的形成条件可划分为:级差地租、绝对地租、垄断地租。

1)级差地租

级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租有两种形式:级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由土地位置和肥力差别而产生的超额利润，应用在土地评估中，体现了区位不同，土地等级不同，地价不同;级差地租Ⅱ由于连续对土地进行追加投资(如提高土地建筑容积率，增加建筑密度等)所带来的超额利润转化的，产生的超额利润不同，从而形成了不同的土地价格。级差地租是城市地租的主体，也是决定土地价格高低的主要因素。

2)绝对地租

绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。在我国城市中，由于两权分离，所有权必然要求在经济上实现，即无论土地质量的优劣，土地所有者都要求使用者支付给他一定的经济效益，也就是绝对地租。绝对地租是土地价格存在的根源，绝对地租通常是确定末级地地价的依据。

2.地价理论

实际上，地价理论和地租理论是相互联系、相互补充、密不可分的，如果说地租理论对建立区域城镇地价体系起着定性化的指导作用的话，地价理论则使地价评估工作更接近模型化和定量化。我们知道，土地是自然界存在的，不具备价值，但是具有使用价值。从马克思主义价值论来看，土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格，土地价格是地租的资本化。计算公式为:土地价格=地租/还原利率。对已开发的城镇土地而言，可以根据人类投入的劳动所带来的经济效益的大小来评定土地的等级和地价，土地利用集约度高的城镇土地等级就高，地价亦高，反之亦然。因此，在城镇基准地价更新工作中必须考虑人类对土地的劳动投入量、对土地的开发利用程度及其经济效益的大小。

3.区位理论

区位是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空间地域上有机结合的具体表现。区位理论，是关于人类社会经济活动的空间分布及其空间中相互关系的学说。即分析事物在空间上的方位和距离的关系，研究在一定社会经济活动中，各种事物所处的地位、作用、空间分布及其内在联系的理论。土地具有明显的区位特征，土地的区位条件不同，其在社会经济活动中的地位、作用就不同，土地的生产率和利用效率会有明显的差异，从而导致级差收益的形成。城镇土地区位是由土地本身和投入其中的土地资本的数量与结构决定的，城市土地的区位优劣与一定地域空间上生产和生活的方便呈正相关。土地区位的优劣，具体体现在土地的生产力方面，从而直接影响级差地租，对地产的评估价格起决定性作用。因此，不同区位条件组合下的不同用地其经济效益和价值也各不相同，相应的地价水平也各有差异。因此，区位是衡量地租、地价的主要标尺，区位理论是地价评估的主要依据。

4.土地产权理论

产权是体现一种经济关系的范畴，是在社会经济运行中通过一定方式加以界定，并加以维护的各经济行为主体对财产的权利关系，土地产权是土地财产界定的法律表现形式，是在土地使用过程中所产生的人与人间的各种关系。土地位置的固定性决定了土地交易是产权的交易，地价是土地产权的交易价格。土地产权是一组权利束，包括土地所有权、使用权、收益权、处分权、占有权、抵押权、租赁权等。根据各项权利的大小、完整程度和构成差异，可以自由分离组合交易。获得不同产权所需付出的代价是不同的，在土地基准地价评估中，是对土地使用权的平均价格的估算。产权理论有助于认识地价的来源及形成机制，是地价评估的重要依据。

5.转换边际理论

20世纪60年代美国土地经济学家阿兰索(W.Alanso)提出区位边际均衡和区位边际收益等空间经济学理论，阐述投标地租观点，并以此作出城市地租梯度曲线和同心圆土地利用模式图，上述理论统称为转换边际原理。所谓投标地租是指城市土地需求者都会从自己的角度对城市不同土地作出不同估价，并决定为获取土地使用权而愿意支付的最高地租或地价，这个最高地租就称为报价地租或投标地租。对土地使用者来说，影响报价地租最重要的因素应是土地的区位，一般来讲，距市中心越近，土地需求者愿意支付的地租越高，则此土地地价越高，土地报价地租与距市中心距离呈反向关系。