济南市城区土地基准地价修正系数更新

7.3.4　济南市城区土地基准地价修正系数更新

宗地地价评估方法较多，可以通过市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法、基准地价修正系数法等，前四种方法前面已作过介绍，此处详细介绍基准地价修正系数法，即在基准地价的基础上，根据宗地的各项用地条件进行情况修正，得出宗地地价，这也是评估宗地地价的一种主要途径。基准地价修正系数体系即是对宗地用地条件的各种情况给出大致的分类和对应的修正幅度。因此，建立地价修正系数体系关键是选取影响宗地地价的各种因素以及确定影响程度，找出在各种程度下因素影响地价的修正幅度。

根据《城镇土地估价规程》，首先计算各级别或区域的地价修正幅度上调或下调的最高值，其次按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出各因素不同水平下的修正幅度。本文仍以商业用地地价修正体系为例进行说明。

1.影响城区商业用地价格的因素

一般情况下，商业用地的影响因素:商业繁华度、交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、规划限制、宗地条件(主要有宗地位置、形状、地质、面积、利用方向和利用强度等)。本次济南市影响商服用地地价的因素主要有:距最近商服中心级别及距离、周围商服设施状况、企业经营类别、临街类型、公交便捷度、临街宽度、路口形式、宗地进深、周围土地利用类型、规划限制等。

2.确定各因素、因子对宗地地价的影响程度

各因素、因子对宗地地价的影响程度，实际上就是各因素、因子对宗地地价所做的经济贡献。本次采用特尔斐咨询法确定了各因素、因子影响济南市地价的程度，结果见表7-11。

表7-11　　　　　　　　济南市城区商业用地地价修正体系因素权重表

3.计算各因素、因子影响地价的修正幅度

将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值。对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。首先计算基准地价上调或下调的最高值。以级别为单位，分别用各类土地基准地价上调和下调幅度值同基准地价相减，得到上调或下调的最大值。

上调幅度的计算公式为:

下调幅度的计算公式为:

式中:F₁为基准地价上调最大值;F₂为基准地价下调最大值;I_lb为基准地价;I_nb为基准地价的最高值;I_nl为基准地价的最低值。

根据影响济南市各类用地宗地地价的因素、因子权重值，可由公式计算出各因素、因子的修正幅度，从而确定影响地价各因素、因子的修正幅度。

式中:F_1i为某一因素、因子的上调幅度;F_2i为某一因素、因子的下调幅度;W_i为某一因素、因子对宗地地价的影响权重。

一般地，在上调和下调幅度值之间内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成5个档次。以基准地价为一般水平，其修正系数为零;在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为F_1i/2;在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F_2i/2。

4.基准地价修正系数表的编制

基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，便于快速、及时地评估出宗地地价。基准地价修正系数表分为级别基准地价修正系数表和路线价修正系数表两种。基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次济南市基准地价修正系数表的更新利用市场交易地价资料进行。

1)级别基准地价修正系数表的编制

级别基准地价修正系数表的编制，主要采用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法进行编制。本次城区土地价格调查主要采用市场地价资料编制基准地价修正系数表，见表7-12，通过级别基准地价修正系数，可以完成某一宗地的地价测算。

2)路线价修正系数表的编制

路线价修正系数表是指深度指数修正表。根据地价影响情况编制宽度、形状等修正系数表，具体见表7-12和表7-13。

路线价修正系数体系是路线价和宗地地价之间的桥梁。只有建立完善的修正系数体系才能利用路线价法评估宗地地价，使路线价具有可操作性，实现基准地价评估中设定路线价的目的。

本次路线价更新调查了18条商业街，本路线价宗地宽度修正以6米为标准宽度，路线价的评估选择深度、宽度、容积率和出让年限四个因素建立修正系数体系，各修正因素之间采用连乘关系由路线价确定宗地地价，亦即:

式中:p为修正得出的宗地地价;P为路线价;M_i为i修正因素修正地价所达到的比例。本次路线价深度修正系数、宽度修正系数分别见表7-13、表7-14。

表7-12　　　　　　　　商业用地级别基准地价修正系数表(%)

续表

续表

表7-13　　　　　　　　济南市路线价深度修正系数表

表7-14　　　　　　　　济南市路线价宽度修正系数表

城镇土地定级与基准地价更新信息系统涵盖了城镇用地级别划分、调整以及基准地价、宗地地价的评估、更新等多功能，操作简单，成本较低，适用于不同层次土地管理工作的需求，促进土地管理的信息化、科学化。