城镇土地基准地价更新途径

7.1.4　城镇土地基准地价更新途径

目前，我国城镇土地基准地价评估和更新多采用以下几种技术途径:

(1)利用市场交易资料评估、更新基准地价。基准地价的评估以市场资料为主，在运用市场比较法、收益还原法、租金剥离法、剩余法以及成本逼近法等测算市场交易样本地价的基础上，通过年期修正、交易时间修正、容积率修正、交易情况修正、基础设施配套程度修正等对交易样点进行修正，将样点落实到空间上，测算基准地价，主要有以下几种方式:

①根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该级别的基准地价;

②建立样点地价——土地级别之间的数学关系模型，更新基准地价。在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价;

③建立样点地价——土地定级单元总分值模型，更新基准地价。在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。

(2)以土地定级(或均质地域)为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

下面详细介绍城镇用地基准地价更新的方法和技术途径。

1.以样点地价评估、更新级别基准地价

根据城镇用地功能分区选取一定的交易样点(交易样点要覆盖整个区域)，以样点地价的平均值作为该功能分区级别或均质地域的基准地价。下面从商业用地、工业用地、住宅用地基准地价评估三方面分别论述。

1)商业用地基准地价的评估

商业用地基准地价的计算按如下步骤进行:首先测算每个样本的样点地价;其次对样点地价进行期日修正、年期修正、容积率修正、交易方式修正等，算出每个样点的修正价;再者对同一土地级别同一交易方式的样本地价进行总体同一性检验，同时用均值方差检验剔除异常样本;然后计算出各级别的商业用地基准地价;最后计算商业用地路线价。

(1)测算每个样本的样点地价

①利用租金剥离法依据房地出租资料估算商业服务业样点地价

租金剥离法是收益还原法的一种。收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。租金剥离法求算地价的基本原理就是从房地总纯收益中，剥去房屋纯收益，用剥离出的土地纯收益除以土地还原利率得出土地价格。

房地总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。房地出租中的总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。主要包括:经营维修费、经营管理费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金、房屋年折旧费及其他费用。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

租金剥离法的计算公式为:

式中:R_in为房地出租年纯收益;R_lg为房地出租年总收益;E₁为房屋出租经营管理费;E₂为房屋出租经营维修费;E₃为房屋年保险费;E₄为房屋年折旧费;T为房屋出租年应交税金;I_hn为房屋年纯收益;P_hc为房屋现值;r_h为房屋资本还原利率;P_hk为房屋重置价格; P_hd为房屋残值;N₁为房屋已使用年数;N为房屋耐用年限;P_ls为宗地单位土地面积地价; r_d为土地还原利率;S为出租房屋用地面积。

首先通过公式(7.1)计算出房地出租年纯收益，再由公式(7.2)、公式(7.3)计算出房屋年纯收益，最后由公式(7.4)计算出各出租样本的单位面积地价。

房地出租的年总收益，就是房屋租赁过程中实际成交的租金。房地出租的总费用包括管理费、维修费、保险费、折旧费、交易税和利息。城镇基准地价更新确定土地还原利率的总体思路是:从银行利率资料入手，结合市场租金和房屋售价，参考国内外常用的确定还原利率的方法，并考虑市场风险，最终确定土地还原利率。房屋还原利率一般比土地还原利率高2%～3%。

②利用商品房开发销售资料计算商业用地样点地价

商品房用地单位面积地价可通过下式求算:

V=(P_r－(C_h×S_h)－I－T－B)×G/S_bl　　　　　　　　　　　　　　　(7.5)

式中:V为某一商品楼用地单位面积地价;P_r为某一商品楼房总售价;C_h为同类建筑单位面积平均造价;S_h为楼房总建筑面积;I为开发公司利润;T为商品房开发中应缴纳的各种税费;B为开发资金应支付的利息;S_bl为建筑物占地面积;G为规划建筑覆盖率。

③利用土地使用权转让资料计算样点地价

用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价:

P_ls=P_lg/S　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(7.6)

式中:P_ls为转让宗地单位面积地价;P_lg为土地转让方获取的资金或实物作净价收入;S为转让宗地的面积。

④利用商品房买卖资料计算样点地价

按照下式利用商品房买卖资料计算样点地价:

V=V_r－P_r－T　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(7.7)

式中:V为单位面积土地价格;V_r为房产交易价格;P_r为房屋现值;T为交易税费。

⑤根据柜台出租资料测算地价

柜台出租样点测算地价首先计算一年中经营需支付的各种费用，包括管理费、维修费、折旧费、保险费、水电费等，作为总费用，然后根据出租柜台分摊的费用，计算单位土地的价格，计算公式如下:

V=R－E×(S_bl/S_b)S×(S_bl/S_b)×1r　　　　　　　　　　　　　　　　　(7.8)

式中:V为出租柜台单位面积土地价格;R为出租柜台年租金总收入;E为出租柜台所在商店年经营支出总费用;S_bl为出租柜台营业面积;S_b为商店总营业面积;S为商店总土地面积;r为土地还原利率。

⑥用土地联营入股样点资料测算地价

根据双方约定，按土地年收益或入股比例，计算地价公式如下:

式中:V为联营土地单位面积地价;R为土地股每年分享的利润或股息;S为联营土地面积;r为土地还原利率。

(2)样点地价的修正

经计算后的样点地价还需进行样点地价修正。修正的主要内容有:交易情况修正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。

①市场地价的出让年期修正

土地使用年期修正是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用年限的长短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如土地的年收益确定，土地的使用期限越长，土地的总收益越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会随之提高。因此，通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。

各类用地的基准地价是法定最高出让年限下的土地使用权的平均价格。商业用地土地使用权的最高出让年限为40年;住宅用地土地使用权的最高出让年限为70年;工业用地土地使用权的最高出让年限为50年;综合用地土地使用权的最高出让年限为50年。

样点地价年期修正的计算公式是:

a.有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为:

式中:V_m为最高出让年限的土地使用权价格;m₁为实际出让年期或剩余使用年期;V_m1为有限年期出让地价;m为土地使用权出让最高年限;r为土地还原利率。

b.无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为:

式中:V_E为无限年期土地使用所有权价格;V_m、r、m含义同上。

②市场地价的交易时间修正

不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。交易时间修正注意区别不同土地用途，分别计算地价的变化幅度。

交易时间修正以年为单位，按土地的不同用途，计算地价年度之间的平均上调和下降幅度，以及地价交易时间修正系数，计算公式为:

式中:K_t为某类土地地价修正到估价期日的系数;Q为某类土地估价期日的地价指数;Q₀为某类土地交易时日的地价指数

对不同时期发生的交易宗地地价，修正到估价期日价格的计算公式为:

V=K_t×V₀　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(7.13)

式中:V为修正到估价期日的宗地地价;V₀为实际成交宗地地价;K_t为时间修正系数。

③市场地价的容积率修正

容积率修正按区域进行，以城市规划规定的区域容积率为标准，不同的容积率按土地用途进行抽样调查，得到不同容积率下的单位面积地价，容积率修正系数公式如下:

式中:K_r为容积率修正系数;V_is为某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价; V_i为某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。

对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格。

V=K_r×V_li　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(7.15)

式中:V为修正到规定容积率时的宗地地价;V_li为某一容积率下的宗地交易价格。

④市场地价的其他修正

根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正:

a.交易情况修正:把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下的交易地价。

b.地价楼层分配修正:样点资料若为建筑物某层之建筑售价，则需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。

c.基础设施配套程度修正:在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级(区域)土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。

d.临街样点的宽度和深度修正

地价调整商业服务业出租样点大部分是临街土地，为客观地反映整个评价区商业服务业地价水平，必须对临街样点进行临街宽度和深度修正。

(3)样点数据检验与处理

同一土地级别或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过同一性检验;不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性、样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。对同一土地级别同一交易方式的样本地价进行总体同一性检验，同时用均值方差检验剔除异常样本。

(4)综合确定各级别商业用地基准地价

对同一级别样点地价进行检验后，将其中位置准确的样点落实到图上，按照地价均值法计算商业用地级别基准地价。

(5)商业用地路线价

路线价是对面临特定街道而接近性相等的临街土地，设定标准深度，求取在该深度上一定数量宗地的平均单价而附设于其所临接的路线上，这种单价即为路线价。简言之，路线价是在平均深度条件下一定路线临街土地的平均价格。

设定路线价的目的在于运用路线价法评估宗地地价，即根据设定的路线价并配合深度修正系数以及其他一些修正系数计算宗地地价。路线价法是商业用地区片和级别基准地价的有益补充，是评估商业用地宗地地价的有效方法之一。

路线价法的一般工作程序:首先划分路线价区段;其次设定标准深度;最后评估区段路线价。具体见文后案例。

2)工业用地基准地价的测算

目前由于工业用地地价测算缺乏工业企业效益资料，很难通过级差收益法测算出工业用地的基准地价，因此以征地资料、拆迁资料、土地出让资料、土地转让资料作为确定工业用地基准地价测算的主要依据。

(1)交易样点地价测算

①利用土地取得成本评估工业用地样点地价

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。土地取得成本是对原土地使用者投入土地资本未回收部分的补偿及拆迁安置费用，属于土地资本范畴，是土地价格的重要组成部分，也是成本逼近法评估地价的主要依据。可见，土地取得成本的变化对土地价格影响很大，是基准地价更新必不可少的参评因素。

由于目前取得的土地共有两种类型:即国家征用集体土地和城市已利用土地。所以，土地取得成本可用农用地征用补偿费和旧城改造安置补偿费两个指标衡量。

新开发土地:

V=E_a+E_b+T+R₁+R₂+R₃=V_E+R₃　　　　　　　　　　　　　　　(7.16)

式中:V为土地价格;E_a为土地取得费;E_d为土地开发费;T为税费;R₁为利息;R₂为利润;R₃为土地增值;V_E为土地成本价格。

已开发土地:地价=土地重新开发成本(开发原价)－减价修正

②利用土地使用权出租资料计算地价

土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价:

式中:V为单位面积出租宗地的地价;R为出租方每年得到的资金或实物现值;S为出租的宗地面积;r为土地还原利率。

③利用土地使用权出让资料计算地价

根据土地使用权出让资料，按下式计算地价:

V=V_T/S　　　　　　　　(7.18)

式中:V为单位面积土地使用权出让价格;V_T为出让宗地总地价;S为出让宗地总面积。

④利用土地使用权转让资料计算地价

利用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价:

V=V_T/S　　　　　　　　(7.19)

式中:V为转让宗地单位面积地价;V_T为土地转让方获取的资金或实物作价净收入;S为转让宗地总面积。

(2)工业用地样点地价的修正

工业用地样点地价的修正主要进行瞒价修正和出让年期修正。

(3)工业用地基准地价的确定

依据收集到的工业用地样点资料，对样点地价进行期日修正和年期修正后，经过总体同一性检验和均值方差检验剔除异常样本，并将其中位置准确和较准确的样点落实到图上。

3)住宅用地基准地价的评估

(1)住宅用地样点地价的测算

①利用房地出租资料计算住宅用地样点地价

利用住宅出租资料计算住宅用地地价的方法、步骤及计算参数与商业服务业相同。住宅出租成本费用比商业服务业要少，由于住宅出租存在非法交易，在计算过程中建成区交易税金为房屋租金的5%，其他区域不计交易税。通过对计算结果的修正，得出样点地价。

②利用私房买卖资料计算住宅用地样点地价

利用私房买卖资料计算住宅用地地价分为两个步骤:

第一步，计算房屋现值和交易税费。由已知的房屋结构类型，算出每个样本房屋重置价和残值，依据房屋已使用年限和耐用年限，通过下式计算出房屋现值。

式中:P_hc为房屋现值;P_hk为房屋重置价;D_n为房屋成新度;P_hd为房屋残值;N₁为房屋已使用年数;N为房屋耐用年限。

第二步，计算样点地价，计算公式为:

式中:P_ls为单位面积土地价格;P_hg为房屋交易价格;P_hc为房屋现值;T为房屋交易过程中的契税;E为房屋交易中的交易手续费;S为房屋用地面积。

③利用商品房出售资料计算住宅用地样点地价，根据调查内容，可通过下面的公式计算出商品楼房用地的单位面积地价:

P_ls=(P_hg－(P_bm×S_hb)－I－T－B)×G/S_bl　　　　　　　　　　(7.22)

式中:P_ls为某一商品楼用地的单位面积土地价格;P_hg为某一商品楼房总售价;P_bm为当地同类建筑单位面积平均造价;S_hb为商品楼房总建筑面积;I为开发公司利润;T为商品房开发中向国家交纳的各项税费;B为开发资金应支付的利息;G为规划的建筑覆盖率;S_bl为建筑物占地面积。

④利用征地、拆迁费用资料采用成本逼近法计算住宅用地样点地价。

(2)住宅用地样点地价的修正

住宅用地样点地价的修正方法与商业用地样点地价的修正方法基本一致，包括交易时间修正、容积率修正和年期修正。

(3)住宅用地级别基准地价的确定

对收集到的住宅样点资料经过总体同一性检验和均值方差检验剔除异常样本，并将有效样点中位置准确和较准确的落实到图上。

此外，还可以用样点地价和土地级别数学模型评估级别基准地价、用样点地价和定级单元总分值数学模型评估基准地价。

地价-级别模型评估级别基准地价的基本思路是通过在土地定级的基础上，建立样点地价与土地级别间的数学模型，测算各用途、各级别的地价级差系数，利用级差系数等参数来测算级别基准地价。

用样点地价和定级单元总分值数学模型评估基准地价。根据各用途用地级别图和划分的评价单元，将各用途各级别内的评价单元总分值取平均值，建立单元总分值与基准地价的数学模型，根据单位用地地价与单元总分值的关系式评估基准地价。

2.以土地定级(或均质地域)为基础，以地价指数为依据，更新基准地价

1)地价指数内涵

地价指数是区域连续时间变化上的地价水平与某一规定时间(基期)地价水平的相对数，用以反映该区域土地价格的动态变化和长期走势。或者说地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数。它是反映一个城市各类土地(商业、住宅、工业等)价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。简言之，地价指数是地价变动幅度的一种指标，它可以是一宗土地价格变动的指数，可以是一片土地价格变动的指数，也可以是一个区、一个城市、一个行政区域(或自然区域)甚至是全国范围内整体地价变动的指数。

2)地价指数测算方法

(1)平均地价的求取

平均地价按以下公式求取:

P_inl=∑Mi=1P_il/M　　　　　　　　(7.23)

式中:P_inl为经修正的各类型平均地价;P_il为各类型宗地的样点地价;M为各类型宗地的地价样点数。

(2)地价指数公式

地价指数用基准地价更新年该类用途平均地价与基准地价基准年原该类用途平均地价之比计算。其计算公式为:

q_nji=P_njl/P_nol　　　　　　　　(7.24)

式中:q_nji为某类用途地价指数;P_njl为基准地价更新年该类用地平均地价;P_nol为基准地价基准年原该类用地平均地价。

3)利用地价指数更新基准地价

利用地价指数更新基准地价的基本公式为:

P=P₀×Q/Q₀　　　　　　　　　(7.25)

式中:P为该区域(级别)某类用地更新后的基准地价;P₀为该区域(级别)某类用地更新前基准地价;Q为该区域(级别)某类用地基准地价更新期地价指数;Q₀为该区域(级别)某类用地基准地价评估期地价指数。

3.基准地价修正系数表的更新

更新基准地价修正系数表，要重新确定影响宗地地价的因素及各影响因素的权重。更新方法与编制基准地价修正系数表相同，其编制程序及方法一般遵循如下步骤:

1)宗地地价影响因素及权重的确定

采用特尔斐法、层次分析法等，选择确定宗地地价影响因素，并按各因素对地价的贡献度，确定各因素的权重值;

2)计算各因素影响地价的修正幅度;

3)编制基准地价修正系数表

修正系数级别一般分为优、较优、一般、较劣、劣五等，在此基础上，量化所有影响因素的标准，依此编制修正系数表，通常情况下，容积率修正和基础设施配套程度修正需要单独编制修正系数表。

4)城镇地价动态监测体系的建立

在城镇建成区范围内选取符合一定标准的宗地和市场交易样点作为地价监测点，对地价监测点和市场交易样点的地价监测资料进行定期采集、整理、分析、录入和上报，形成城镇地价监测资料库，利用现代计算机和网络技术，采用数理统计分析方法等对监测点进行分析测算，建立地价动态监测体系，从而及时反映城镇地价变化趋势，指导土管部门的各项决策。