城镇土地使用税会计

第二节　城镇土地使用税会计

一、城镇土地使用税基本制度

(一)城镇土地使用税的概念

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。1988年9月，国务院颁布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，并于当年11月1日起开始施行。2006年12月31日，国务院又发布了在原《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的基础上加以修订的新条例，并规定2007年1月1日实施。

(二)城镇土地使用税的特点

1.对占用或使用城镇土地的行为征税

土地既是一种财产，也是一种资源。对土地的征税在国外属于财产税。根据我国宪法规定，城镇土地的所有权归国家，单位和个人对占用土地只有使用权而无所有权。因此，现行的土地使用税在实质上是对占用或使用土地的行为征税。我们把城镇土地使用税归为资源税类。

2.征税对象是国有土地

由于我国城镇土地归国家所有，单位和个人只有占用权或使用权，而无所有权，这样，国家既可以凭借财产权力对土地使用人获取的收益进行分配，又可以凭借政治权力对土地的使用者进行征税。

3.征税范围广泛

现行城镇土地使用税对在我国境内使用土地的单位和个人征收。征税范围复盖了除外商投资企业、外国企业和外籍人员用地以外的几乎所有城镇土地。

4.实行差别幅度税额

调节土地的级差收入，是开征城镇土地使用税的主要目的之一。为了有利于体现国家政策，对同一城镇的不同地段，根据市政建设状况和经济繁荣程度也确定不等的负担水平。

(三)纳税人

纳税义务人，是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。包括外商投资企业和外国企业、个人和个体工商业户。

通常包括以下几类:

1.拥有土地使用权的单位和个人。

2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。

3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人。

4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

(四)征税范围

城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围的确定，由省、自治区、直辖市人民政府划定。

(五)适用税率

城镇土地使用税实行分级幅度定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地年应纳税额。具体规定如下:

1.大城市1.5元至30元;

2.中等城市1.2元至24元;

3.小城市0.9元至18元;

4.县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

上述大、中、小城市是以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》规定的标准划分的。其中，市区及郊区非农业人口在50万以上的，称为大城市;市区及郊区非农业人口在20万～50万的，称为中等城市;市区及郊区非农业人口在20万以下的称为小城市。

根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府应当在法定税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

(六)税收优惠

按照法律规定，城镇土地使用税的免税项目有:

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

6.开山填海整治的土地。

7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。

二、城镇土地使用税的计算

(一)计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

(二)应纳税额的计算

城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。计算公式如下:

应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额如果土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。

【例11－5】某市一商场座落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为5 000平方米，经确定属一等地段;该商场另设两个统一核算的分店均座落在市区三等地段，共占地4 000平方米;一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为1 000平方米;另外，该商场自办托儿所占地面积2 500平方米，属三等地段。计算该商场全年应纳城镇土地使用税税额。(注:一等地段年税额24元/平方米;三等地段年税额12元/平方米;五等地段税额6元/平方米。当地规定托儿所占地面积免税)

解:商场占地应纳税额=5 000×24=120 000(元)

分店占地应纳税额=4 000×12=48 000(元)

仓库占地应纳税额=1 000×6=6 000(元)

商场自办托儿所按税法规定免税。

全年应纳土地使用税额=120 000+48 000+6 000=174 000(元)

三、城镇土地使用税的会计处理

(一)会计科目设置

城镇土地使用税在“管理费用”科目核算，企业缴纳城镇土地使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。与投资性房地产相关的城镇土地使用税在“营业税金及附加”科目核算，计提时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费———应交城镇土地使用税”科目;缴纳时，借记“应交税费———应交城镇土地使用税”科目，贷记“银行存款”等科目。

(二)会计处理

【例11－6】某市一商场位于该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为5 000平方米，经确定属一等地段;该商场另设两个统一核算的连锁店均坐落在市区三等地段，共占地5 000平方米;一座仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为1 000平方米;另外，该商场自办托儿所占地面积2 000平方米，属三等地段。该商场所在城市的城镇土地使用税按年计算、分季缴纳，单位税额为:一等地段年税额10元/平方米;三等地段年税额6元/平方米;五等地段年税额3元/平方米。该商场应纳城镇土地使用税计算及相应的会计处理如下。

该商场应纳城镇土地使用税:

年应纳额=5 000×10+5 000×6+1 000×3=83 000(元)

季应纳税额=83 000÷4=20 750(元)

季末提取城镇土地使用税时:

借:管理费用———应交城镇土地使用税20 750

贷:应交税费———应交城镇土地使用税20 750

季初将已计提城镇土地使用税解缴入库时:

借:应交税费———应交城镇土地使用税20 750

贷:银行存款20 750

四、城镇土地使用税的纳税申报

(一)纳税义务发生时间

1.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

2.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

3.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

4.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付次月起计征城镇土地使用税。

(二)纳税期限

按照规定，土地使用税按年计算，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。各省、自治区、直辖市税务机关根据当地情况，一般确定按月、季或半年等期限缴纳城镇土地使用税。

(三)纳税地点

土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地税务机关征收。纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳土地使用税。

(四)纳税申报

1.城镇土地使用税纳税申报表

城镇土地使用税的纳税人应按照当地税务机关确定的纳税期限，填制《城镇土地使用税纳税申报表》，将其所占有的土地的权属、位置、用途、面积和税务机关要求申报的其他内容，据实申报，并按税务机关的要求提供有关的证明文件资料。纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。企业如发生住址变更、土地使用权属转换等情况，应当从变更、转换之日起，按规定期限办理申报变更登记。(见表11－2)

表11－2房产税、城镇土地使用税纳税申报表

续表

2.填表说明

(1)适用范围。本表适用于纳税人(首次)进行房产税、城市房产税、土地使用税申报纳税。对于同一税款所属期而纳税人多次申报的，实行差额申报，即该次申报不包含上次申报信息。

(2)表头说明。

①纳税人税务登记号”指地方税务登记证号。

②“纳税人电脑编码”指纳税人在地税计算机征收管理系统的识别号码。

③“税款所属期”是指申报税款所属的时段。

④“管理机关”指纳税人就该申报事项的应税行为的主管税务机关。

⑤“申报流水号”是税务机关录入申报资料后计算机生成的顺序号，此号码由税务机关录入人员填写。

(3)主表说明。

①“纳税人名称”是指纳税人税务登记的全称。

②“注册地址”是指纳税人于工商登记的地址。

③“注册类型”是指纳税人于工商登记的企业类型。

④“开户银行”是指纳税人用于缴交税款帐号所在的银行。

⑤“帐号”是指纳税人用于缴交税款的帐号。

⑥纳税人按税务机关要求进行正常申报的选正常申报;根据税务机关的自查公告或在正常申报后，发现问题，进行补申报的，选择自查补报(该申报税款不收逾期申报罚款，但加收滞纳金);纳税人在稽查局发出稽查通知书后就以往税期的税款进行申报的选择被查申报(该申报税款属稽查税款);纳税人申请延期申报，经税务机关批准后，纳税人根据审批文书填写申报表预缴税款时，选延期申报预缴。延期申报预缴后在规定限期内进行申报的，选正常申报，并就与延期申报预缴额的差额进行申报。

⑦房产税“原值”指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

⑧房产税“余值”=“原值”(1－税法规定的扣除率)

⑨对同一房产，既有自用，又有出租的，应将其原值按自用面积和出租面积分开，分别按从价和从租申报，独立计算税额。

⑩对分多次申报缴纳的，本期数填写该次申报的税额。

〇11土地使用税“占用土地地址”，对于土地管理部门已核发土地证的，根据土地证填写。