城镇土地使用税法

第二节　城镇土地使用税法

城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

土地是人类赖以生存、从事生产活动必不可少的物质条件。我国人多地少，合理利用城镇土地资源尤为重要。为了用经济手段加强对土地的控制和管理，我国先后于1951年颁布《城市房地产税暂行条例》，1988年发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。2006年8月31日，国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，针对当前土地管理特别是土地调控中出现的新动向、新情况，对有关土地调控措施予以了明确，并据此于2006年12月31日发布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，对1988年的暂行条例作了相应修改，并从2007年1月1日起施行。

一、城镇土地使用税的基本内容

(一)城镇土地使用税的征税范围及征税对象

城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。其中，城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区和郊区;县城是指县人民政府所在地，其征税范围为县人民政府所在地的城镇;建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制的镇，其征税范围为镇人民政府所在地;工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。征税对象是国有土地。农业土地因属于集体所有，故未纳入征税范围。

(二)城镇土地使用税纳税人

凡在征税范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。这里所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。实际工作中，土地使用的情况十分复杂，为确保将税额及时、足额地征收入库，税法根据土地使用者的不同情况，对纳税人做了如下具体规定:

(1)城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳;

(2)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;

(3)土地使用权共有的，由共有各方按实际使用面积占总面积的比例分别计算纳税;

(4)拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由实际代管人或实际使用人纳税。

(三)城镇土地使用税税率

城镇土地使用税实行分级、幅度、从量定额计征。根据2007年1月1日开始施行的条例，每平方米土地年税额规定如下:

(1)大城市1.5～30元;

(2)中等城市1.2～24元;

(3)小城市0.9～18元;

(4)县城、建制镇、工矿区0.6～12元。

上述大、中、小城市是以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》规定的标准划分的。其中，市区及郊区非农业人口在50万以上的为大城市，20～50万的为中等城市，20万以下的为小城市。

省、自治区、直辖市人民政府应当在规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应根据实际情况，将本地土地划分为若干等级，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。

经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准也可适当提高，但须报经财政部批准。

(四)城镇土地使用税的优惠政策

下列土地免缴土地使用税:

(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用土地;

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5～10年;

(7)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税:

(1)个人所有的居住房屋及院落用地;

(2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地;

(3)免税单位职工家属的宿舍用地。

二、城镇土地使用税的计算

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证后再行调整。

城镇土地使用税的应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额

【例8-1】某连锁超市坐落于该市繁华地段，土地使用证书上记载占用土地面积为100000平方米，经确定属于一等地段;其服装产品配送中心位于郊区三等地段，面积1000平方米;其农产品配送中心位于郊区五等地段，面积2000平方米。计算该超市全年应纳城镇土地使用税税额(假定该地税额为:一等地段20元/平方米;三等地段15元/平方米;五等地段5元/平方米)。

解:连锁超市应纳税额=100000×20=2000000(元)

服装配送中心应纳税额=1000×15=15000(元)

农产品配送中心应纳税额=2000×5=10000(元)

该超市应纳土地使用税=2000000+15000+10000=2025000(元)

三、城镇土地使用税的征收管理

土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定，一般分别确定按月、季度、半年或一年等不同的期限缴纳。新征用的土地依照下列规定缴纳土地使用税:

(1)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;

(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征土地使用税;购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征;出租、出借房产，自交付使用之次月起计征;房地产开发企业自用、出租或出借本企业建造的商品房，自交付之次月起计征。

纳税人必须按规定的期限填写《城镇土地使用税纳税申报表》申报纳税。对于新征用的土地，纳税人必须于批准征用之日起30日内申报登记。

城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。