城镇土地使用税减免优惠

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，减免项目较多，除了条例上的规定，陆续出台的文件补充了不少减免税项目。

企业搬迁后空置场地可否申报免缴城镇土地使用税？

【案例7-2】按照穗城区旧城改造的要求，宏发集团把位于城区的一间工厂搬进位于郊区的工业园，原市区的工厂场地暂时不再使用了。由于该地块每年要交一笔不小的城镇土地使用税，工厂搬迁后，吴薇薇就向税务局咨询，该地块是否可以免缴城镇土地使用税？

叶大维：根据新修改的《城镇土地使用税暂行条例》的规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。同时，《国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》（国税函［2004］939号）规定，对搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，以备税务机关查验。也就是说，纳税人如果要求免税，必须符合相关程序，经企业自行申报方可免征城镇土地使用税，否则一律征税。纳税人在享受这一税收优惠政策时，应注意以下三点事项：一是注意企业搬迁后原场地必须是不使用。二是注意企业享受该项税收优惠政策的时间规定。如果企业按上述规定暂免征收城镇土地使用税的土地开始使用时，应从使用的次月起自行计算和申报缴纳城镇土地使用税。三是注意企业享受税收优惠时应报送的备案资料。纳税人申请报批类减免税的，应当在政策规定的减免税期限内，向主管税务机关提出书面申请，并报送真实的书面资料。

根据《城镇土地使用税暂行条例》、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字［1988］第015号），下列土地免缴土地使用税：

1．国家机关、人民团体、军队自用的土地。

人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

国家机关、人民团体、军队自用的土地，是指这些单位本身的办公用地和公务用地。

2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行金额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。

事业单位自用的土地，是指这些单位本身的业务用地。

企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征城镇土地使用税。

3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。

公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。

公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。

4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

非社会性的公共用地不能免税，如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地。

5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，是指直接从事于种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活、办公用地。

6．开山填海整治的土地。

自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土使用税5年至10年。

开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

7．由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地。

此外，个人所有的居住房屋及院落用地，房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地，免税单位职工家属宿舍用地，民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，集体和个人举办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地等的征免税，由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。

根据《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》（国税地［1989］140号）规定：

1．城镇内的集贸市场（农贸市场）用地。

城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收城镇土地使用税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况，自行确定对集贸市场用地征收或者免征城镇土地使用税。

2．防火、防爆、防毒等安全防范用地。

对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市税务局确定，暂免征收城镇土地使用税;对仓库库区、厂房本身用地，应依法征收城镇土地使用税。

3．企业的铁路专用线、公路等用地。

对企业的铁路专用线、公路等用地除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应照章征收城镇土地使用税;在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。

4．企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地。

对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暂免征收城镇土地使用税。

5．企业的绿化用地。

对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收城镇土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

6．搬迁企业的用地。（国税函［2004］939号文件修订）

企业搬迁后原场地不使用的、企业范围内荒山等尚未利用的土地，免征城镇土地使用税。免征税额由企业在申报缴纳城镇土地使用税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。

1．自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。（财税［2012］13号）

2．自2013年1月1日至2015年12月31日止，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。（财税［2012］68号）

3．自2011年7月1日至2015年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地继续免征房产税、城镇土地使用税。对既向居民供热，又向单位供热或者兼营其他生产经营活动的供热企业，按其向居民供热而取得的采暖费收入占企业总收入的比例免征房产税、城镇土地使用税。（财税［2011］118号）

4．自2013年1月1日至2015年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税。城市公交站场运营用地包括城市公交首末车站、停车场、保养场、站场办公用地、生产辅助用地，道路客运站场运营用地包括站前广场、停车场、发车位、站务用地、站场办公用地、生产辅助用地。（财税［2013］20号）

5．对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。（财税［2010］121号）

6．对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税，自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。（财税［2014］1号）

◆ 要点一：城镇土地使用税和耕地占用税的区别

耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为在土地取得环节一次性征收的税种，目的是保护耕地。而城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，在土地的持有和使用环节征收的一种税，目的是引导企业集约、节约土地，促进土地资源的合理配置。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。城镇土地使用税和耕地占用税是在不同环节征收的税种，因此，占用耕地的纳税人在缴纳耕地占用税以后，在土地持有和使用过程中仍要缴纳城镇土地使用税。但是在占用耕地的当年，考虑到纳税人已经支付了较高的补偿费、缴纳了耕地占用税，因此，《城镇土地使用税暂行条例》将其缴纳城镇土地使用税的纳税义务发生时间设置为批准征用耕地的1年以后，从而保证耕地占用税和城镇土地使用税的合理衔接。

◆ 要点二：免税单位与纳税单位使用对方土地的纳税规定

对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

◆ 要点三：不使用或未利用土地的免征规定

对搬迁后原场地不使用的和企业范围内荒山等尚未利用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。

◆ 要点四：城镇土地使用税困难减免税审批权

城镇土地使用税困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。困难减免税按年审批，纳税人申请困难减免税应在规定时限内向主管税务机关或有权审批的税务机关提交书面申请并报送相关资料。纳税人报送的资料应真实、准确、齐全。申请困难减免税的情形、办理流程、时限及其他事项由省地方税务机关确定。省地方税务机关在确定申请困难减免税情形时要符合国家关于调整产业结构和促进土地节约集约利用的要求。对因风、火、水、地震等造成的严重自然灾害或其他不可抗力因素遭受重大损失、从事国家鼓励和扶持产业或社会公益事业发生严重亏损，缴纳城镇土地使用税确有困难的，可给予定期减免税。对从事国家限制或不鼓励发展的产业不予减免税。

符合城镇土地使用税政策性减免税规定的纳税人，向主管税务机关提出书面的减免税申请，办理城镇土地使用税政策性减免税的申报手续，并按要求填写减免税申请书（表7-2）。对符合减免税政策的土地，在经过税务部门审批后，在符合政策减免税期间可暂免缴纳土地使用税。纳税人在办理政策性减免税手续时应根据申请减免税的具体内容向税务机关提供有关证明材料。纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核，其他土地使用税和房产税的减免审批事项一般由地方税务机关审批或备案。

表7-2　城镇土地使用税减免审批（备案）

续表

备注：报送资料按各地主管税务机关的要求

蔡先生：我想到城郊开办一家观光农场，请问经营采摘、观光农业用土是否要缴纳城镇土地使用税？

叶小玮：根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税［2006］186号）规定：在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

蔡先生：那如果我在林场中经营一家农家乐，在林场建立度假村等休闲娱乐场所，是否征收城镇土地使用税？

叶小玮：根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税［2006］186号）规定，在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

黄先生：听说企业关闭撤销后，其占地未作他用的可暂免缴纳城镇土地使用税？

叶小玮：《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地字［1989］140号）是有这样的暂免优惠，但根据《财政部　国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》（财税［2004］180号）规定：取消《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》中第九条“企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税”的规定。因此，企业停产、破产撤销期间及停产、撤销后，对其拥有的房产，不论是否闲置，均应照章征收房产税；企业关闭、撤销后，对其占用的土地，不论是否闲置，均应照章征收城镇土地使用税。这意味着：自2004年7月1日起，企业关闭、撤销后，其占地未作他用的，需要缴纳城镇土地使用税。