城镇土地使用税纳税实务

项目三　城镇土地使用税纳税实务

任务一　熟悉城镇土地使用税法律知识

（一）确定城镇土地使用税的征税范围

城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。

城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围，由省、自治区、直辖市人民政府具体划定。

（二）确定城镇土地使用税的纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人为城镇土地使用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位。所称个人，包括个体工商户及其他个人。

具体规定如下：

1．拥有土地使用权的单位和个人，为纳税义务人。

2．拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税义务人。

3．土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税义务人。

4．土地使用权共有的，共有各方都是纳税义务人，由共有各方分别纳税。

（三）确定城镇土地使用税的税率

城镇土地使用税采用定额税率，即有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用的年应纳税额。具体标准如表6－5所示。

表6－5

（四）熟悉城镇土地使用税的优惠政策

城镇土地使用税的税收优惠包括：法定免缴土地使用税的优惠和省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免土地使用税的优惠。

1．法定免缴土地使用税的优惠。

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地，如宗教人员生活用地、公园公共参观游览用地及其管理单位的办公用地。

以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税。例如，公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆、索道公司等使用的土地，应缴纳土地使用税。

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。这部分土地是指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5～10年。

（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。

（8）企业办的学校、医院、幼儿园、托儿所，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

（9）免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

（10）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

（11）为了体现国家的产业政策，支持重点产业的发展，对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限，给予政策性减免税照顾：

①对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。

②对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

③对林业系统所属林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。林业系统的森林公园、自然保护区，可以比照公园免征土地使用税。

④自2007年1月1日起，在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，免征城镇土地使用税。

⑤从2007年9月10日起，对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通信设施用地（不包括地下线路用地）以及生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。

2．省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免土地使用税的优惠。下列土地免征城镇土地使用税：个人所有的居住房屋及院落用地；房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地；免税单位职工家属的宿舍用地；民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收城镇土地使用税。“供热企业”包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

（五）确定城镇土地使用税的纳税时间和地点

1．纳税期限。城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2．纳税义务发生时间。使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。具体归纳如表6－6所示。

表6－6

☞想一想

纳税人新征用耕地应缴纳城镇土地使用税，其纳税义务发生时间是（ ）。

A．自批准征用之日起满3个月　　　　B．自批准征用之日起满6个月

C．自批准征用之日起满1年　　　　　D．自批准征用之日起满2年

3．纳税地点。城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。

任务二　应纳城镇土地使用税计算及会计处理

（一）熟悉会计科目的设置

企业按规定计算城镇土地使用税时，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费——应交土地使用税”科目；在实际缴纳税款时，借记“应交税费——应交土地使用税”科目，贷记“银行存款”科目。

（二）应纳税额的计算及会计处理

1．确定城镇土地使用税的计税依据。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。纳税人实际占用的土地面积按下列方法确定：

（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。

（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。

（3）尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。

2．计算城镇土地使用税的应纳税额。城镇土地使用税采用从量定额方法计算应纳税额。其计算公式为：

年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

【例6－6】某公司实际使用土地面积25 000m²，该公司所在城市计税标准为5元／m²，计算该公司应纳土地使用税，作相应会计分录。

年应纳税额＝25 000×5＝125 000（元）

计提土地使用税时：

借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　125 000

　贷：应交税费——应交土地使用税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　125 000

缴纳土地使用税时：

借：应交税费——应交土地使用税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　125 000

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　125 000

任务三　办理城镇土地使用税的纳税申报

城镇土地使用税的纳税人应按《城镇土地使用税暂行条例》的有关规定，如实填写城镇土地使用税纳税申报表，并在规定的时间内，将填列的纳税申报表报送主管税务机关，及时缴纳税款。