城镇土地使用税纳税审核代理实务

13．2　房产税、城镇土地使用税纳税审核代理实务

13．2．1　房产税纳税审核代理实务

1．自用房产审核要点

审核房产的原值是否真实，有无少报、瞒报的现象。审核“固定资产”账簿中房屋的造价或原价是否真实、完整，有无分解记账的情况。同时，要注意纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，是否按规定增加其房屋原值，有无将其改建、扩建支出列入大修理范围处理的情况。审核纳税人“在建工程”明细账，看有无已完工交付使用的房产继续挂账，未及时办理转账手续、少计房产原值的情况，必要时要深入实地查看，看企业是否有账外房产。

2．出租房产审核要点

(1)审核“其他业务收入”等账户和房屋租赁合同及租赁费用结算凭证，核实房产租金收入，有无出租房屋不申报纳税的问题。

(2)审核有无签订经营合同隐瞒租金收入，或以物抵租少报租金收入，或将房租收入计入营业收入未缴房产税的问题。

(3)审核有无出租使用房屋，或租用免税单位和个人私有房产的问题。

3．应纳税额审核要点

(1)审核征免界限的划分。各免税单位的自用房产与生产、经营用房产以及出租房产的划分，以及免税单位房产与下属单位房产的划分是否明确，其划分方法是否正确，以及免税房产在改变用途转为应税房产后是否按规定申报纳税。在需要时，检查其申报的房产使用情况与其实际用途是否相符。

(2)审核房产税计算纳税的期限。对于新建、改造、翻建的房屋，已办理验收手续或未办理验收手续已经使用的，是否按规定期限申报纳税，有无拖延纳税期限而少计税额的问题。

(3)审核房产税纳税申报表，核实计税依据和适用税率的计算是否正确，对于固定资产账户未记载的房产原值，或房产原值明显不合理的应提议纳税人按有关程序进行评估，以保证计税依据的准确、完整。

13．2．2　城镇土地使用税纳税审核代理实务

1．应税土地面积审核要点

应税土地面积是纳税人实际占用土地的面积，它是计算土地使用税的直接依据。凡已由省、自治区、直辖市人民政府指定的单位组织测定土地面积的，以实际测定的土地面积为应税土地面积；凡未经省、自治区、直辖市人民政府指定的单位组织测定的，以政府部门核发的土地使用证书确认的土地面积为应税土地面积；对尚未核发土地使用证书的，暂以纳税人据实申报的土地面积为应税土地面积。检查时，应将“土地使用税纳税、申报表”中填报的应税土地面积与实际测定的土地面积、土地使用证书确认的土地面积、“固定资产”明细账中记载的土地面积相核对，看其是否相符。

2．减免税土地面积审核要点

在审核过程中，应严格掌握土地使用税的减免税规定，对纳税人新征用的土地面积，可依据土地管理机关批准征地的文件来确定；对开山填海整治的土地和改造的废弃土地，可依据土地管理机关出具的证明文件来确定。另外，要审核是否将免税土地用于出租，或者多报免税土地面积的问题。

3．应纳税额审核要点

根据土地位置和用途，对照当地人民政府对本地区土地划分的等级及单位税额，审核纳税人适用税率是否正确。在此基础上，进一步复核土地使用税纳税申报表和有关完税凭证，审核纳税人应纳税款的计算正确与否，税款是否及时申报缴纳入库。