房产税和城镇土地使用税的纳税评估

第四节　房产税和城镇土地使用税的纳税评估

一、房产税

（一）房产税概况

房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税。2008年年底发布的《中华人民共和国国务院令（第546号）》规定：1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

我国现行的房产税采用比例税率。房产税的计税依据分别为从价计征和从租计征两种形式：

从价计征：按房产原值一次减除10%～30%之后的余额计征，税率为1.2%房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。从租计征：税率为12%。

从2001.1.1起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂按4%的税率征收房产税

国家税务总局2009年发文《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税［2009］128号》明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

（二）房产税的纳税评估

1.应纳税额变动率

　　应纳税额变动率＝（评估期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额）÷上年同期累计应纳税额×100%

若评估期该指标值低于预警值下限，则可能存在不计或少计房产税的问题，应重点分析该纳税人是否按规定计提了房产税。

2.房产税变动率与固定资产变动率配比值

　　房产税变动率与固定资产变动率配比值＝年度应纳房产税变动率÷年度固定资产变动率

其中，房产税变动率＝（评估期累计应纳房产税-上年同期累计应纳房产税）÷上年同期累计应纳房产税×100%

　　固定资产变动率＝（固定资产原价期末数-固定资产原价期初数）÷固定资产原价年初数×100%

该配比值如果存在以下三种情况，则可能存在少计提房产税问题：房产税变动率与固定资产变动率配比值不等于1，且二者均为正值，或均为负值；不等于1，前者为负值，后者为正值。

二、城镇土地使用税

（一）城镇土地使用税概况

新中国成立后，政务院在1950年1月公布的《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税和地产税。同年6月，为简并税种，将房产税和地产税合并为房地产税。1951年政务院公布了《城市房地产税暂行条例》。1973年工商税制改革时，把对（国有）企业征收的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外商独资企业和房产管理部门继续征收城市房地产税。1984年，国务院在对国有企业进行第二步利改税和改革工商税制时，确定恢复征收房产税。但我国的城市土地属于国家所有，土地使用者没有土地所有权，因此将城市房产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并先后于1986年和1988年发布了这两个税种的暂行条例。从此，对内资纳税人征收房产税和城镇土地使用税，城市房地产税只适用于外资纳税人。房产税按房产原值进行一定比例扣除后的余值或租金的标准计算，城市房地产税按标准房价或标准地价的一定比例计算，城镇土地使用税直接按所使用的土地面积计算。

2006年12月31日国务院发布了《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号），对1988年制定的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称原《条例》）的部分内容作了修改，并重新公布。

国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，即大城市由0.5元至10元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元至4元提高到0.6元至12元。

同时，将外商投资企业和外国企业（简称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。

为完善城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，国家税务总局2009年发文《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税［2009］128号》，对房产税、城镇土地使用税有关问题进行了明确。

通知明确了地下建筑用地的城镇土地使用税问题。对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

（二）城镇土地使用税的纳税评估

　　　应纳税额变动率＝（评估期累计应纳税额-上年同期累计应纳税额）÷上年同期累计应纳税额×100%

若评估期该指标值低于预警值下限，则可能存在不计或少计城镇土地使用税的问题，应重点分析该纳税人是否按规定申报了城镇土地使用税，同时分析单位税额是否正确、应税土地面积是否全部进行了申报等。

关键概念

城市维护建设税　资源税税负变动系数　印花税同步增长系数

复习思考题

1.简述我国现行城市维护建设税和印花税的特点。

2.简述我国资源税的纳税评估指标及其运用情况。

3.简述印花税纳税评估指标及其运用情况。

4.简述我国房产税和城镇土地使用税的纳税评估。