土地增值税减免优惠

土地增值税是合理调节土地增值收益的政策，企业能享受的减免空间不大，但可以通过合理运用税收筹划达到节税目标。

房地产项目土地增值税清算哪些可以扣除？

【案例7-1】宏发集团成立项目公司开发一个房地产项目，取得销售收入1 800万元，该项目所在地城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%。开发该项目共支付地价款200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%。该项目在清算计算应交纳土地增值税时哪些可以扣除？

叶大维：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：

1．建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2．建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3．建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

在根据上面的规定，宏发集团的该房地产项目土地增值税清算可以扣除项目包括：支付地价款200万元；支付开发成本400万元；扣除开发费用（200+400）×10%=60（万元）；扣除税金1 800×5%×（1+7%+3%）=99（万元）；加计扣除费用：（200+400）×20%=120（万元）。

1．建造普通标准住宅出售免税。

《土地增值税暂行条例》及其实施细则、财税［2006］21号文规定，建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2．政府征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

3．个人转让住房免征土地增值税。

《财政部　国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税［2008］137号）规定，从2008年11月1日起，居民个人转让住房免征土地增值税。

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）规定如下：

1．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

2．在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

3．对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

4．企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的免税。

5．对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

1．《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税［2013］101号）规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

2．《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税［2008］24号规定：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

1．对经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司及其经批准分设于各地的分支机构，转让房地产取得的收入，免征土地增值税。（财税［2001］10号）

2．对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让不动产应缴纳的土地增值税。（财税［2003］141号）

3．对中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增值税。（财税［2001］10号）

《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）规定：

1．房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

2．房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

◆ 要点一：免征土地增值税的普通标准住宅标准

普通标准住宅免征土地增值税，普通住宅标准可按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］第026号）第五条规定掌握，即普通住宅原则上应同时满足以下条件：

（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（2）单套建筑面积在120平方米以下；

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

对于上述条件，各省、自治区、直辖市可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

◆ 要点二：既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发计税规定

对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

◆ 要点三：征用、收回的规定

因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

◆ 要点四：个人之间互换自有居住用房地产免征的规定

个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

◆ 要点五：投资、联营、合作建房的规定

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，自2006年3月2日起，停止享受上述免税政策。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

纳税人符合减免条件，应到主管税务机关报批或备案，按规定报送相关资料（见表7-1）。

表7-1　土地增值税减免审批（备案）办理

续表

备注：各地报送资料有差异，以当地要求为准。

吴薇薇：小玮，我们公司的房产项目配建了一部分经济适用房，请问销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？

答：房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的，享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应享受经济适用房优惠政策。

吴薇薇：我们的项目按要求配建了幼儿园，将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？另外，为了请明星代言，项目把其中一套别墅送给代言明星，是否要交土地增值税？

叶小玮：根据《土地增值税暂行条例实施细则》及《财政部　国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而将别墅赠送给演艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增值税。

李先生：我个人出售我的住房是否要缴纳土地增值税？

叶小玮：依据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）文件的规定：从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

张老板：请问以房地产进行投资、联营，在土地增值税方面有什么优惠规定？

叶小玮：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

郭会计：我们公司兼并了一家企业，请问企业兼并转让房地产到企业中是否要缴纳土地增值税？

叶小玮：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

王经理：我们公司的一块土地被罚缴闲置费和契税滞纳金，请问土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？

叶小玮：根据《土地增值税暂行条例》第六条和《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。因此，在计征土地增值税时不能予以扣除。