城市土地高效利用的内涵

1．城市土地高效利用的概念

“高效”指“效能高的、效率高的”(中国社会科学院语言研究所词典编辑室．现代汉语词典(第6版)［M］．北京:商务印书馆，2012．)。而“效能”则指“事物在一定条件下所起的作用”(商务印书馆辞书研究中心．新华词典(第3版)［M］．北京:商务印书馆，2001)。“效率”指“单位时间内完成的工作量”(中国社会科学院语言研究所词典编辑室．现代汉语词典(第6版)［M］．北京:商务印书馆，2012．)。根据《现代汉语词典》对“高效”的解释，城市土地高效利用可以理解为:城市土地在不同部门、行业、企业、项目和使用者之间的高效配置和高效使用。“高效”具有两层含义。第一，指“高效能”，在经济上可以理解为“高效益”(主要体现为经济效益、社会效益和生态效益三个方面。在一定程度上，社会效益、生态效益可以体现为经济效益。例如，若把人与人之间和睦相处、安定团结、环境优美、生态平衡等因素作为影响租金高低的变量并使之长期化，则社会效益、生态效益完全可以体现为经济效益);第二，指“高效率”，在本书中可以理解为城市土地的使用频率。城市土地的高效利用，可以用以下标准来衡量:第一，土地被配置给了利润最大化的使用方向。第二，能够增加基于土地利用的人类生活乐趣。第三，可以保持城市土地资源的可持续利用。市场和公共选择的协调运行是城市土地高效配置和高效利用最基本的保障。城市土地的高效配置和高效利用，离不开城市土地利用的总体规划，需要城市土地利用总体规划对城市土地的功能分区进行科学配置，并在此基础上进行土地利用的选点布局。城市土地利用的功能分区，主要可以分为商业区、工业区和居住区三大功能区。这三大功能区因其不同的功能形态，利用着不同的城市土地区位，占领着相对固定的空间位置。其他城市土地利用的功能分区，如城市道路用地、城市绿化用地、城市体育用地等，是对城市土地利用三大功能分区的补充。只有对城市土地利用规划好，才能使每一寸土地发挥出最好的效益。不同的城市，因其土地利用的条件和情况不同，必须因地制宜，采取适合自己城市的土地利用结构模式，才能高效利用城市土地。由于各类用地的产出率不同，支付地价的能力不同，会产生级差地价，从而形成城市地价的空间差异。因此，围绕现代城市各行业用地的空间分布格局和空间分布规律，就产生了不同的城市土地利用结构模式。采用不同的城市土地利用结构模式，其目的也是为了高效利用城市土地。

2．城市土地高效利用与城市土地集约利用的辩证关系

城市土地高效利用与城市土地集约利用之间既相互联系又存在区别，两者之间是辩证统一的关系。①两者的共同点主要体现在三个方面。第一，城市土地高效利用与城市土地集约利用的理论基础是相同的，两者都是以西方经济学的报酬递减规律、边际成本与边际收益理论、地租理论、系统控制理论为基础的。第二，城市土地高效利用与城市土地集约利用的目标是相同的，都是为了珍惜利用城市土地。第三，城市土地高效利用与城市土地集约利用的实现途径比较类似。城市土地高效利用和集约利用都采取以下三种主要途径:一是科学预测;二是通过法律手段和管理体制的改革，并建立国家对土地市场的宏观调控机制，来进行宏观调控;三是建立“规划、利用、监督”相互制约的机制。②两者的区别主要体现在侧重点不一样。城市土地高效利用侧重于土地使用的“高效益”和“高效率”，强调的是土地使用的效益最大化;而城市土地集约利用，侧重的是对土地的高投入、高强度使用，强调的是土地使用的高产出，由于对土地使用过程中成本与效益的关系考虑相对较少，所以集约利用并不一定会产生高效益。