城市土地高效利用的调控重心

城市土地高效利用的调控手段很多。按照性质的不同，可以分为经济手段、法律手段、行政手段和技术手段等;按照作用方式的不同，可分为直接手段和间接手段。城市土地高效利用目标的实现，有赖于多种调控手段的综合运用。由于各种调控手段作用的方向、力度和范围不尽相同，因而在实际运用中应综合运用并加以协调，以发挥它们的整体功能。城市土地高效利用的调控重心是空间扩张控制和收益管理。空间扩张控制是政府调控城市土地利用最直接、最有效的手段，它能够保证城市土地高效合理地开发利用，促进城市空间结构布局合理。实施空间扩张控制的目的，主要是为了提高城市土地利用的效益、效率，使城市土地的开发利用与社会经济发展同步。城市土地高效利用空间扩张控制的内容主要包括:第一，空间扩张总量控制。第二，划定空间扩张控制区。城市土地高效利用的规划管理应当引入空间扩张控制区，可以将规划地区划分为优先发展地区、限定发展地区、延缓发展地区和不发展地区四种。空间扩张控制区的划定，一方面可以有效地保护土地资源，另一方面可以更好地实现城市土地的高效利用。第三，分批、分区有计划发展。分批、分区有计划发展措施的实施可以防止不成熟的土地开发行为，同时也可以有效地防止分散布局和大量占用耕地的现象。因此，通过分批、分区有计划地发展，管理城市土地的开发利用，应该是城市土地高效利用管理的重要内容。第四，要求土地开发利用与市政公共设施的建设配套。规定只有当土地开发利用者对公共设施的投入和建设满足了土地开发地区城市发展的需要之后，政府才审批土地开发许可证。城市政府也可以拒绝提供足够的公共设施如水、电，来达到抑制某些地区或城市土地开发利用的目的，或者针对不同的地区设定不同的标准，以达到抑制或鼓励某些地区或城市土地开发利用的目的。这样，政府就可以防止一个地区出现由于过度开发造成的交通拥挤、空气污染、环境恶化等社会问题。空间扩张控制所采取的措施主要有:第一，科学合理地供应土地。应当根据城市社会经济发展水平、城市总体规划的要求，结合城市土地利用现状，编制科学合理的土地供应计划，对近期内城市发展所需要的土地作出合理安排，并通过不同的方式供应土地。第二，严格土地使用管制。对闲置土地要依法收回，对擅自改变土地用途的情况要严肃查处。第三，在城市土地开发利用方面，对优先发展地区，要制定优惠政策，鼓励优先发展项目。第四，制止不合理的空间扩张。要严格查处违法用地和违法建设，尤其在城市生态环境保护区和城乡结合部要加大管理力度。收益管理是政府运用市场机制调控城市土地利用的重要经济手段。实施城市土地收益管理主要是为了合理利用每一寸城市土地，促进城市土地的高效利用，防止国有资产的流失，并为城市基础设施建设积累资金。政府获取城市土地收益的主要形式有税收、土地出让金、土地使用费等。税收包括城市土地收益的直接税收与间接税收。直接税收主要指耕地占用税、土地使用税和土地增值税;间接税收指房地产开发与经营企业所缴纳的相关税。土地出让金是政府通过出让一定年限的城市土地使用权而获得的城市土地收益。土地使用费主要是对外资企业使用土地所计收的场地使用费，按年收取，其标准由各地根据具体的经济发展水平确定。此外，还有一些城市在出让和划拨建设用地时，要求开发单位无偿或低偿提供市政和公共服务设施等，这也是政府获取土地收益的一种方式。土地收益管理的具体措施是:第一，年地租制度。年地租是国家向国有土地的使用者按年征收的土地租金，是国家实现其对土地所有权收益的一种重要手段。年地租的征收可以逐步改变由于取得土地使用权方式的不同，同一类别、同一区位的土地在交纳地租上相差悬殊的现象。对于历史上形成的闲置用地，或未完全缴交土地出让金的用地来说，年地租的征收可以减少政府在土地收益上的损失，抑制人为因素导致的少交地租、拖交地租的投机行为，对规范土地市场、保障政府的合法收益有重要作用。第二，综合运用地价和税收手段加强城市土地的收益管理。