关于城市土地高效利用基本模式的研究

拉特克夫提出了城市土地高效利用的基本模式。他认为城市土地利用形态取决于城市土地利用的效率。城市土地利用方式逐步趋向效益、效率最大化，是通过城市中各种功能活动相互竞争最优区位的过程达到的，而城市中各种功能活动对其区位的选择，主要权衡两个因素，即该项功能活动对区位中心化的要求和所能支付地租的能力。他假设城市中心具有最大的递减，并且城市中通达性越高的地方地价越高。由于只有在市中心通达性最大的地方，零售业才能取得最大效益，因此市中心的有利区位就被零售业占据，向外围分别是工业商业带、居住带和农业带。但他这一城市用地的基本模式，是对城市用地形态的高度抽象，将其应用于实践可能存在一定的差异。在城市中心商务区(CBD)的土地利用研究方面，自伯吉斯在他的同心圆理论中提出中心商务区的概念以来，很多学者从地价、交通便捷性等方面，对CBD的地价及土地功能布局，进行了深入研究。墨菲和万斯在对美国9个城市CBD的土地利用进行深入研究后，认为地价峰值区是CBD最明显的特征，在地价峰值区内的用地称为商务用地，他们提出了界定CBD的两项重要指标。他们认为，中心商务区土地利用结构的形成是由土地的相对价值决定的。赫伯特和卡特则进一步提出了中心商务建筑面积指数比率的概念，并与罗利对英国加的夫市的CBD进行了分析，收到了较好的效果，为以后的研究奠定了基础。在CBD内部土地利用结构上，墨菲、万斯和爱培斯坦认为，由于不同土地区位的便捷性不同，获得的产业利润各异，因此，地价的不同是造成CBD中商务活动空间分布不同的主要原因，他们把CBD的土地利用空间结构分为4个圈层。接下来，斯科特运用竞标地租曲线概念进一步说明了CBD内部结构中零售业的空间分布。总之，以上观点都从某一侧面分析并解释了CBD的土地利用效益、效率问题，但影响CBD土地利用效益、效率的因素复杂多样。因此，还需要动态地、多角度地分析研究CBD内的土地利用变化规律。在城市土地利用强度的研究方面，伊文斯按照公平和效率的原则，通过分析社会成本、建筑边际成本及价格之间的相互关系，论述了城市土地利用强度即最佳建筑容积率问题。伊文斯认为最佳建筑容积率，应是建筑面积的单位价格正好与它的社会边际成本相等。伊文斯的上述观点从经济学上对确定最佳建筑容积率提供了一种很好的解释。但如何量化各种影响社会公众福利的因素，从而计算出社会边际成本，还需要深入研究。