我国城市土地产权与城市土地高效利用

中华人民共和国成立后，我国政府开始实施城市土地国有化政策，并形成了城市土地单一的、国家所有的产权结构。新中国成立以后的相当长一段时间，我国城市土地产权制度的形成过程是单向的国有化过程，在这一过程中，由于市场机制被行政配置机制挤出，土地使用者可以无偿、无限期使用名义上属于国家的城市土地，从而导致了城市内部用地结构的严重不合理和城市用地的低效率扩张。1988年，在《中华人民共和国宪法修正案》有关土地的条文中，增加了“土地的使用权按照法律的规定转让”的内容。1990年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，进一步明确了城镇国有土地使用权的独立经济权利地位，并可以在一定期限内出售、交换、赠与、出租或用于抵押，至此才最终形成我国城市土地产权制度现有的基本框架。城市土地产权制度是否完善与城市土地高效利用的程度关系密切，完善的城市土地产权制度是促进城市土地高效利用的前提和条件。因此，要促进我国城市土地的高效利用，就必须完善我国城市土地的产权制度，应做到:第一，中央、省级政府要通过严格的土地利用规划，使土地配置反映国家和社会的利益。第二，要明确城市政府作为城市土地所有权主体的地位，并使城市政府配置土地的行为长期化、高效化。第三，要将城市土地产权进一步分解为占有权、开发权、收益权、出售权、转让权、租赁权、抵押权等，并对每一项权利加以明确界定，然后国家在此基础上决定哪些权利在多大程度上和多长期限内赋予土地使用者，并保留进行调整和最终处置的权利，为解决所有权和使用权之间的冲突和纠纷提供明确的评判标准。第四，要充分发挥市场机制的作用，完善土地租约，提高城市土地利用的效益、效率。第五，要从经济上控制城市政府牟取城市土地出让价格与征用农地成本之间的巨大利差，实现城市土地的高效利用。