关于城市土地高效利用主要理论的研究

城市用地的同心圆理论。同心圆理论是伯吉斯对芝加哥的城市土地利用结构分析总结后提出来的。该理论的基本观点是，城市各功能用地以中心区为核心，自内向外作环状扩张，并形成5个同心圆状的用地结构。而之所以会形成同心圆状的用地结构，是因为当城市人口增长导致城市区域扩展时，每一个内环地带必然延伸并向外移动，入侵相邻外环地带，产生土地使用的演替。同心圆理论用动态的观点来分析城市用地的扩张，基本符合一元结构城市的特点，是可取的，但该理论忽略了交通道路、自然障碍物、社会文化和区位偏好等因素对土地利用的影响，同时也未考虑工业污染与工业布局对城市土地利用的影响。

城市用地的扇形理论。扇形理论是霍伊特提出来的。该理论的核心内容是，由于特定运输线路的线性可达性和定性惯性的存在，以及各类用地对它们的敏感程度不同，于是各类城市用地就趋向于沿主要交通线路和自然障碍物最少的方向，由市中心向市郊呈扇形发展，并出现土地利用的演替。因此，城市各类用地呈现出扇形结构。霍伊特的扇形理论借鉴并吸收了伯吉斯同心圆理论的内容，且在此基础上增加了交通等因素对城市用地的影响。因此，他提出的扇形城市用地模式，相比同心圆理论是一大进步。

城市用地的多中心理论。哈里斯和乌尔曼提出了城市用地的多中心理论。该理论强调在城市土地利用过程中，并非只形成一个商业中心区，而是会出现多个商业中心区，其中一个主要商业区为城市的中心，其余为次中心，这些次中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而随着城市规模的扩大，新的次中心又会产生。城市中心商务区是主要的中心，另外还有城市工业中心、批发中心、外围地区的零售中心、大学聚集中心以及近郊的社区中心，等等。哈里斯和乌尔曼指出，城市中心的数目多少及其功能因城市规模大小而不同，同时他们进一步指出了形成城市多中心的主要原因或因素。多中心理论是建立在地租地价理论的基础之上的，但需要指出的是，在多中心用地模式中，城市地价并非从中心到外围呈现单纯的递减趋势。多中心用地模式比较符合现代城市的特征。

竞标地租与城市用地区位理论。阿朗素以竞标地租函数斜率说明了城市土地高效利用的竞争过程。他假设城市土地市场供求数量相等，由于市中心到城市边缘的土地均被卖完，在一定距离内不再有土地出售，则竞价曲线斜率最大的使用者因其竞争力强而获得市中心的土地，斜率次大的取得市中心区外围的土地，以此类推，直到城市边缘为止，从而构造了城市土地利用的空间模式。阿朗素的模式是在理想的假设条件下得出的，实际上，由于受地形的影响、政策的干预等，城市土地利用的空间结构会发生一定的变化，地价曲线不完全是一条由市中心向城郊渐降的平滑曲线，而是一条起伏的曲线。阿朗素对城市土地高效利用研究的贡献是将空间作为地价问题的核心进行了研究探讨，第一次引进了区位平衡的概念，第一次将基地规模引入地价分析之中，并成功地解决了城市地价计算的理论和方法问题，他提出的“阿朗素地租模型”对城市土地高效利用有相当大的影响。