城市土地高效利用结构变化

我国住建部颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(以下简称《标准》)规定了居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地占建设用地的比例:居住用地为20%～32%，工业用地为15%～25%，道路广场用地为8%～15%，绿地为8%～15%，这四类用地总和占建设用地的比例宜为60%～75%。大城市工业用地占建设用地的比例宜取规定的下限，有大中型工业项目的中小型工矿城市，其工业用地占建设用地的比例可大于25%，但不宜超过30%。小城市道路广场用地占建设用地的比例宜取下限。风景旅游城市及绿化条件较好的城市，绿地占建设用地的比例可大于15%。《标准》还规定了居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地人均单项用地指标:居住用地为18～28平方米，工业用地为10～25平方米，道路广场用地为7～15平方米，绿地≥9平方米(其中公共绿地≥7平方米)。大城市人均工业用地指标可适当提高，但不宜大于30平方米。这一标准符合我国国情，是确定目前我国城市土地利用结构是否合理并进行调整的一个重要参考依据。在实施城市土地有偿出让制度之前，我国各个城市用地结构中工业、仓库和站场用地的比重明显偏高，而生活居住用地，尤其是服务设施和城市道路用地则明显偏低。城市建设在一定程度上缺乏科学合理的规划，结果造成建筑密度过分饱和、老城区拥挤、旧城区改造步伐缓慢。实施城市土地有偿出让制度之后，城市土地的利用才开始采用高效的土地利用方式，利用级差地租杠杆调整用地结构，提高容积率，对旧城区展开大规模的改建活动。大城市的第二产业向第三产业转化，商业、金融业和旅游业发展迅速，城市中心的CBD得到了强化。随着城市土地利用方式的转变，城市土地利用结构也日趋合理。在城市各项用地中，年均、人均用地增长率和用地比例提高最快的是绿地、道路广场用地和公共设施用地;而工业用地、仓储用地在建设用地中的比例则趋于下降。生产性建设用地和生活性建设用地比例不协调的状态正在改善。但不同规模、不同性质的城市及同一城市的新城区与旧城区土地利用结构还存在较大的差异。因此，旧城区的土地利用结构还需要不断调整、优化。新城区则应在开发建设中注意土地利用结构的动态协调。只有这样，才能从整体上促进我国城市土地的高效利用。

下面再具体论述我国近期工业用地、商业用地、居住用地和对外交通用地的结构变化情况。近期我国城市工业用地结构发生了以下变化:第一，第二产业在城市中的占地比重不断下降，而第三产业的占地比重则呈上升的趋势;劳动密集型轻工业、向心型工业在旧城区外缘用地比重大;新兴企业主要分布在城市边缘区;沿河、沿海港口区是冶金、电力、石油、化工等原材料企业的集中分布区。第二，工业内部结构与地区不断转变。高新技术和知识密集型及占地少的工业正在大中城市迅速发展，占地多、单位土地面积产值低的传统工业则逐渐向郊区或小城镇转移。第三，城市中心区占地多、污染重、效益低的工业企业，在级差地租的作用下，正在逐步退出旧城区或小城镇。商业商务用地是城市土地利用中单位面积产出最高、经济效益最好、利用强度最大、最活跃的一类用地。主要商业商务用地构成城市的中心区。目前我国城市商业商务用地的结构变化主要体现在以下三个方面:第一，城市中心商务区得到了强化。除中心商务区外，在对外交通线路及其交汇处形成了次级商业用地中心。第二，商业用地滞后于商业发展，商务用地超前于商务发展。商务建筑的空置率是反映商务用地超前于商务发展的重要指标。第三，旧商业商务用地的扩展引起了居住区和老工业区的迁移。近年来，我国大中城市的传统商住旧区都被投资改造成了商业商务中心，原有居住区或老工业企业则迁出了老市区。商业商务用地的扩大，大部分是由具有良好区位的老区改造而成的，大规模新建的商业商务中心新区只有极少数。城市的居住用地结构变化情况则是:第一，城市中心居住区正在向高层化发展，住房多数使用面积较大、标准较高，主要供给高收入阶层使用。第二，城市中心周围的居住区已经完成改造，或者正在进行再开发，新建高层住宅小区、住房的档次有了明显提高，也主要供给高收入阶层使用。第三，城市边缘居住区已经开始成片开发，且已形成了一个居住地带，以安居工程为主，主要面向中低收入阶层，接纳诸如因旧城改造、市政工程建设而从市中心迁出的住户等。第四，在城乡结合部形成了外来人口居住区。对外交通发展迅速，用地比重明显增大，用地结构呈以下变化趋势:第一，对外交通用地逐渐向城市外围迁移。第二，对外交通等级提高，占地规模越来越大。各城市都纷纷建设了环城快速道，大中城市之间修建了高速公路。沿海、沿河城市，都非常重视港口建设，港口用地增加迅速。但城市之间港口建设缺乏区域协作与远景规划，港口建设超前，分工不明确，造成一些港口的利用率不高、效益差。总之，近期我国对外交通条件发展速度快，用地比重有了明显的提高。