二、农用地征用价格评估
依据国土资源部制定的《农用地估价规程》，农用地征用价格的评估方法有三种：综合法、比较法和征用区片价系数修正法。
（一）综合法
采用综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。
1.计算农用地价格
待估农用地价格评估可采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、评分估价法和基准地价系数修正法等（具体内容请见本章第二节）。
2.计算地上附着物价格
建筑物和构筑物价格可利用重置价格折旧法或本书介绍的其他房地产估价方法进行评估。青苗、树苗、鱼苗等的价格可根据各省、各自治区、直辖市的有关补偿规定进行计算。
3.计算社会保障价格
（1）划分社会保障区。通过对农用地征用价格影响因素的分析与确定，结合当地实际情况，确定评估区域的区域经济因素和社会因素体系；然后以乡（镇）、村或村民小组为基本地域单位，分析量化区域经济因素和社会因素的影响程度；最后依据量化指标，按照一定的原则，划分社会保障区。
（2）社会保障价格的测算。以划定的社会保障区为单位，计算其社会保障价格。计算步骤如下：
①测算各年龄组人均社会保障价格。按照数理统计原理，抽取一定数量的村或村民小组为样点，测算不同年龄组的人均社会保障价格。计算公式如下
Yj＝（Yjm×bj＋Yjw×Cj）×Mji／Mjo＋Cje
式中：Yj——j年龄组人均社会保障价格；
Yjm——j年龄组男性公民保险费趸缴金额基数；
Yjw——j年龄组女性公民保险费趸缴金额基数；
bj——j年龄组男性人口占j年龄组总人口的比例；
Cj——j年龄组女性人口占j年龄组总人口的比例；
Mji——j年龄组农民基本生活费（月保险费领取标准）；
Mjo——j年龄组月保险费基数；
Cje——j年龄人均教育和再培训等费用。
年龄组按0—18周岁、18—40周岁（男）及18—35周岁（女）、40—60周岁（男）及35—55周岁（女）、60周岁以上（男）及55周岁以上（女）划分。Yjm，Yjw，Mji，Mjo，Cje按组中值周岁取值。
对样点数据进行同一性检验和异常剔除，采用算术平均法或加权平均法计算并确定各年龄组人均社会保障价格。
②计算人均社会保障价格。计算公式如下
式中：Y——人均社会保障价格；
Rj——j年龄组人口数。
③计算单位面积农用地社会保障价格。计算公式为
Pa＝Y／Aa
式中：Pa——单位面积农用地社会保障价格；
Y——人均社会保障价格；
Aa——人均农用地面积。
（3）计算宗地社会保障价格。计算公式为
Ps＝（Am／Aa）×Y
式中：Ps——宗地社会保障价格；
Am——被征用农用地面积；
Aa——人均农用地面积。
（二）市场比较法
征地案例较多的地区，农用地征用价格可以直接采用市场比较法进行评估。具体方法可参见本章有关市场比较法评估农用地价格的相关内容。
（三）征用区片价系数修正法
征用区片价系数修正法，是指通过待估宗地征用地价影响因素的分析和确定，利用征地区片价修正系数，对农用地征用区片价进行休整，估算待估宗地客观征用价格的方法。
1.计算农用地征用区片价
农用地征用区片价评估的技术路线有：叠加法（是指在农用地基准地价评估基础上，叠加农用地社会保障价格评估农用地征用区片价）；样点法（是指根据样点农用地价格和社会保障价格评估农用地征用区片价）。
（1）叠加法评估农用地征用区片价。具体步骤为：
①资料调查。主要内容有：农用地基准地价评估成果资料，包括农用地基准地价图、农用地基准地价评估工作报告和技术报告等；区域社会经济因素资料，包括当地区域经济因素和区域社会因素状况资料；社会保障因素资料，包括基本生活费、教育费、再就业培训费等；其他有关资料。
②划分社会保障区、计算社会保障价格。根据前文所述划分社会保障区及计算社会保障价格的方法，进行社会保障区的划分并计算社会保障价格。
③绘制社会保障价格图。在工作底图上勾绘社会保障区，并将计算出的单位面积社会保障价格分别标注在对应的社会保障区内，绘制出社会保障价格图。
④划分农用地征用价格区片。将农用地基准地价图与农用地社会保障价格图叠加，将形成的封闭图形进行归并，并根据实际情况进行适当调整，确定农用地征用价格区片。
⑤计算农用地征用区片价。农用地征用区片价等于基准地价与社会保障价格之和。
（2）样点法评估农用地征用区片价。主要步骤为：
①资料调查。主要内容有：农用地定级成果资料，包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其他能用于农用地估价的定级成果及资料；农用地基准地价评估成果资料，包括农用地基准地价图、农用地基准地价评估工作报告和技术报告等；农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；社会经济及土地利用资料，包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；区域社会经济因素资料，包括当地区域经济因素和区域社会因素状况资料；社会保障因素资料，包括基本生活费、教育费、再就业培训费等；其他资料，如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
②确定农用地征用区片价的影响因素及其权重。通过对农用地征用价格影响因素的分析与确定，并结合当地实际情况确定农用地征用区片价影响因素体系。采用特尔斐法、层次分析法、因素成对比较法等方法确定农用地征用区片价影响因素权重。
③划分评估单元。根据评估区域的社会经济条件、行政区划、地形地貌、土地利用现状及土壤条件等进行综合分析，将条件基本一致的区域作为评估单元。
⑤根据评估单元影响因素综合分值划分征用区片。按上述方法得到各单元影响因素的综合分值后，采用总分数轴确定法、总分频率曲线法等方法划分征用区片。
⑦评估农用地征用区片价。第一，样点数量的确定，合格样点数量应符合数理统计要求；第二，农用地征用区片价计算。以区片为单元，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权算术平均值、中位数或中数等方法作为该区片的征用区片价。
（3）确定农用地征用区片价。根据实际情况将上述计算出的征用区片价进行调整，最终确定农用地征用区片价。
2.征用区片价修正系数表的编制
征用区片价修正系数表的编制方法与城镇土地基准地价及农用地基准地价修正系数表的编制方法类似，在此不再重复。
3.测算农用地征用价格
具体公式为
P＝P0×（1±∑K）×Kt＋T
式中：P——待估农用地征用价格；
P0——农用地征用区片价；
∑K——宗地征用区片价各影响因素修正系数之和；
Kt——交易期日修正系数；
T——地上附属物价格。
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