农用地宗地价格评估的基本步骤

三、农用地宗地价格评估的基本步骤

（一）明确估价基本事项

明确估价基本事项，具体包括以下五项内容。

（1）确定估价对象。确定估价对象包括明确待估农用地宗地的实物状况和权益状况，具体包括确定待估宗地类型、范围、权力状况和宗地条件等。

（2）确定估价目的。任何估价委托都要有明确的估价目的。估价目的因委托方的需要而产生，应由委托方提出。然而估价目的最终不是由委托方决定的，而是估价人员根据委托方的需要，在合法原则下根据有关法律、法规或规范性文件的相关内容来最终确定的。

（3）确定估价期日。估价期日，也即估价时点。估价期日可以是现在的某个时日，也可以是过去或将来的某个时日，是根据估价目的来确定的。

（4）确定估价作业日期。

（5）需要确定的其他有关事项。

（二）拟订估价作业计划

估价作业计划主要应包括下列内容。

（1）确定估价项目性质和工作量。

（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道。

（3）拟采用的估计技术路线和估价方法。

（4）预计所需的时间。

（5）拟定作业的步骤、作业进度和成果组成。

（三）估价资料搜集与整理

1.宗地估价资料的搜集

（1）区域自然条件及社会经济发展状况。搜集待估农用地所在区域的自然经济条件及社会经济发展总体状况资料，区域自然条件资料主要包括光、温、水及地形地貌等；社会经济发展状况资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发展水平、土地市场状况及现代化农用技术水平等。

（2）土地利用状况。搜集待估农用地有关位置、用途、四至、土地面积、土地形状、土地等级、地上附着物状况、地籍资料等。

（3）土地权利状况资料。收集待估农用地有关土地权利状况，如他项权力资料。

（4）土地等级状况。搜集待估农用地的等别和级别资料。

（5）地价影响因素资料。收集影响待估农用地价格的有关自然因素、社会因素和特殊因素资料。

（6）交易实例资料。搜集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、交易双方当事人、地块条件、使用年限、交易条件、影响地价的因素、交易价格等。

（7）收益资料。搜集待估农用地的农产品收入或年租金收入资料。

（8）成本费用资料。搜集农用地的开发成本及生产费用等方面的资料，包括农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、水电费、农舍费、工具费等。

（9）基准地价资料。搜集基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料。

（10）参数数据资料。搜集有关借贷利息率、税率、利润率、还原利率、农用地单位分值价格等参数资料。

（11）其他资料。如有关经济指数继农用地价格变动指数；农用地利用的政策、法规、条例、规定；农用地利用规划等有关资料等。

2.宗地估价资料整理

（1）宗地估价资料核实与剔除。用于农用地估价的资料数据必须严格核实，来源可靠，无显著异常，对明显不合要求的和特殊极值予以剔除。

（2）宗地估价资料整理。对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，以便补充调查和收集；对不全、不可靠的现有资料做好记录，以便补充资料和收集；对现有资料数据要妥善保管，并存入档案。

（四）实地查勘待估农用地

估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象的位置、田块平整、周围环境、农作物长势等，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、权力状况等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

（五）选定估价方法，试算宗地价格

估价方法应根据估价的目的、估价对象的特点、所搜集到的资料状况及各种不同方法的适用范围和条件进行选定。对同一估价对象需选用两种以上的估价方法进行估价。

（六）确定估价结果

根据待估宗地情况及各种方法的评估结果，选用简单算术平均法、加权算术平均法或综合分析法确定最终估价结果。