房地产价格评估

一、房地产价格评估

例4-6　为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A，B，C，D，E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：

上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

解：

（1）选取可比实例。实例B交易情况误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔2年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A，C，E作为可比实例。

（2）计算公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

（3）交易情况修正系数为

可比实例A＝100／（100＋2）＝100／102

可比实例C＝100／100

可比实例E＝100／（100－3）＝100／97

（4）交易日期修正系数为

可比实例A＝（1＋1%）⁴

可比实例C＝（1＋1%）⁴

可比实例E＝（1＋1%）³

（5）房地产状况修正系数为

因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1／3，则有

（6）计算比准价格

比准价格A＝5 100×（100／102）×（1＋1%）⁴×（100／98）＝5 309.20（元／平方米）

比准价格C＝5 200×（100／100）×（1＋1%）⁴×（100／101）＝5 357.57（元／平方米）

比准价格E＝5 000×（100／97）×（1＋1%）³×（100／100）＝5 310.83（元／平方米）

（7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有

估价对象价格（单价）＝（5 309.20＋5 357.57＋5 310.83）／3＝5 325.87（元／平方米）