二、农用地基准地价评估的技术路线及其步骤
根据《农用地估价规程》的规定，农用地基准地价评估有以下三条技术路线：样点地价平均法、定级指数模型法和基准地块评估法。三种技术路线既各有特点，又有各自的适用条件。在评估中，应根据本地农用地市场状况、基础资料及技术条件，选择其中一条技术路线进行评估。
（一）样点地价平均法
采用样点地价平均法评估基准地价，是在农用地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以各样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下。
1.资料调查
主要内容包括：
（1）农用地定级成果资料。包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其他能用于农用地估价的定级成果及资料。
（2）农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等。
（3）社会经济及土地利用资料。包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等。
（4）其他资料。如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
2.按农用地级别确定农用地的土地利用类型
土地利用类型不同，地价水平相差迥异，农用地也是如此。因此，农用地基准地价评估也必须是针对一定的用地类型进行评估。实践中，一般根据土地利用现状分区，同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
3.投入产出资料抽样调查
农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
4.投入产出资料和市场交易资料分析计算
主要是计算投入产出样点和市场交易样点的地价。投入产出样本地价主要采用收益还原法进行计算；市场交易样点地价分析计算，需根据其交易类型进行计算。买卖样点可直接对其交易价格进行修正，租赁样点可采用收益还原法进行评估。
5.样点地价的修正及样点地价处理
样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。
6.根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价
对样点数量进行统计分析，当合格样点量满足数理统计要求时，即可利用样点地价计算基准地价。基准地价的计算，一般以级别为单位，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权平均值、中位数或众数方法等计算该级别的相应用途的基准地价。
（二）定级指数模型法
采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。具体步骤如下。
（1）资料调查。与样点地价平均法近似。
（2）按农用地级别确定农用地的土地利用类型。与样点地价平均法近似。
（3）按土地利用类型进行样点地价调查、计算与修正。与样点地价平均法近似。
（4）测算有样点地价定级单元的平均地价。对于有样点地价的定级单元，如果单元内样点数量有3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价；如果样点数量为两个以下，或虽样点数量为两个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。
（5）选择确定有样点地价定级单元的指数。
（6）建立定级单元平均地价与定级指数关系模型。
①基本模型。用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型主要有
线性模型： Y＝aX＋b
对数模型： Y＝aln x＋b
乘幂模型： Y＝aXb
指数模型： Y＝aebx
多项式模型： Y＝aX2＋bX＋c
式中：Y——评估单元地价；
X——评估单元定级指数；
a，b，c——常数；
e——自然对数的底。
②模型的确定。选择和确定模型方法和步骤为：
第一，绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线性回归模型，还是非线性回归模型；
第二，如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型，并对模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果确定模型；
第三，如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时，应引入非线性回归模型。在选择非线性回归模型时，应对各模型的判定系数R2的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型。
（7）计算各级别基准地价。利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等方法计算级别基准地价。
（三）基准地块评估法
采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分农用地均质地域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域的基准地价。
1.调查和收集资料
资料调查的内容主要有：
（1）农用地自然条件资料。包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本建设等资料。
（2）农用地社会经济资料。包括人均耕地、农产品市场供求、土地利用规划、交通条件等资料。
（3）农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押等市场交易资料。
（4）其他资料。如农用地历史地价资料等。
2.划分均质地域
第一，要确定农用地地价影响因素，一般根据评估区域的具体条件，确定农用地地价影响因素体系；第二，确定各影响因素权重，权重可采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等方法确定；第三，划分均质地域单元，均质地域单元的划分应满足两个条件：同一单元内用地类型、耕作制度的一致性；同一单元内的土地质量的一致性；第四，测算各单元的影响因素分值，分值的计算方法可采用特尔菲法或因素分值定量测算的方法进行；第五，各单元影响因素综合分值计算，即在计算出各单元各影响因素的分值后，按照下列分式计算各单元影响因素的综合分值
式中：Fj——j单元综合分值；
Wi——i因素权重；
n——因素个数；
fij——j单元i因素分值。
第六，根据上述得到的单元影响因素综合分值，采用总分数轴确定法、总分频率曲线法等划分均质地域。
3.选定基准地块
在各均质地域内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块。根据要求，均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于3块。具体选择过程中主要考虑下列条件。
（1）日照的时间，田面的干湿、保水、排水，旱地的坡度等自然条件属于一般的。
（2）耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的。
（3）面积、形状、土壤条件属于一般的。
（4）在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的。
（5）灾害条件属于一般的。
4.评估基准地块价格
可以利用市场交易资料，按照市场比较法要求评估基准地块价格。具体评估过程按规程市场比较法的有关规定执行。若基准地块在近3年内发生过市场交易行为，可直接通过对其进行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市场条件下的土地价格；也可以利用基准地块本身的投入产出资料，采用收益还原法求取基准地块的价格；还可以利用农用地开发资料采用成本逼近法评估基准地块价格。
5.核定基准地块价格水平
对各均质地域基准地块价格加以比较检查，并作必要的调整。
6.计算均质地域基准地价
按照调整后均质地域内各基准地块地价，采用简单算术平均法或加权算术平均法求取各均质地域的平均地价，并作为该均质地域基准地价。
7.基准地价的确定
对所采用的技术路线计算出的基准地价结果，与实际情况进行比较、验证后，进行适当调整，确定各级别（均质地域）不同类型农用地基准地价。
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