基准地价评估

二、基准地价评估

（一）基准地价评估的含义、原则和原理

1.基准地价评估的含义

基准地价评估是指在对有收益的土地或发生交易的土地进行估价的基础上，按照一定程序、原则、方法对各级土地或各区域土地的平均价格进行的评估工作。基准地价评估是为建立基准地价定期公布制度而进行的，是一项涉及社会、经济、城市规划以及生态环境等多方面的复杂的系统工作。

2.基准地价评估的原则

（1）评估时土地用途以现状为主，适当考虑规划。基准地价的市场导向性等作用，要求评估出的基准地价以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。对于某些城市规划实施或社会经济发展可能造成地价上涨的局部区域，在没有达到规划的土地条件时，仍应按原用途评估基准。但考虑到成果的应用要求，可在按现状评估的基准地价的基础上，以其规划为参考，评估出规划实现后区域未来的基准地价标准。

（2）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则。土地使用价值决定人们对某一类型或某一区位地块的需求程度，市场供求关系决定地价水平的高低。在正常的土地市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有相同的价格水平。在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下，宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格，土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格（即收益价格）相差较大。因此，通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。

（3）各类用地分别评估，多种方法综合运用。由于各类用地的利用效益存在较大的差异，各类用地价格的变化规律也不相同，所以城乡各类用地的价格应分别评估，不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。另外，为了消除因资料收集途径的差异而产生的影响，应采用多种方法计算，使之相互比较、互为补充。

（4）与社会经济水平相适合、相协调。经济发展水平决定了地价水平的高低，反过来，地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。在确定基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。因此，在评估基准地价时，既不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失，也不影响城乡社会经济的发展。这就要求评估的基准地价不能太低，也不能太高，必须适应社会经济发展的形势，并在一定程度上促进城乡社会经济发展。

（5）因地制宜选择估价技术路线。根据各地的具体条件和土地市场状况，选择相应的基准地价评估的技术路线。如对于地产市场不太活跃的地区，可选择“土地分等定级为基础，土地收益为依据，土地市场交易价格为参考”的技术路线；对于地产市场较为活跃的地区，可选择“在土地等级或均质区域划分的基础上，以市场资料为主进行评估”的技术路线。

3.基准地价评估的原理

（1）土地收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此，正确测算土地收益高低是评估基准地价的基础。

（2）土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。按照经济学理论和土地估价的要求，土地位置是决定土地收益和价格的最主要因素。土地位置的差异能给直接利用土地的使用者带来不同的超额利润。超额利润的大小，决定了土地所有者收取地租的标准，因此也决定了土地使用者支付地租的能力大小或土地购买者愿意支付地价购买预期收益的地价标准。影响土地位置差异的主要因素有商服繁华程度、基础设施条件、交通条件、生活环境、自然环境等。

（3）各行业对土地质量的要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。土地质量即土地的使用价值，土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益也存在较大的差异，因此，所评估的不同行业、用地基准地价是不一样的。

（4）不同用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所能获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场条件下，不同用地都会根据地租地价的高低，找到其最佳区位。因此，不同用地基准地价就具有不同的变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局。

（5）土地利用结构在一定时期内的相对稳定性和长期趋势上的变化性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。社会经济的发展，行业聚集效益和土地市场的发展，使不同土地利用类型分布大体合理、结构基本稳定，评估出的基准地价在一定时期内也相对稳定。随着城乡建设的加快、社会经济的发展、行业聚集效益和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整。而基准地价主要是现实土地利用效益的体现，它将随着土地利用状况的变化而变化。

（二）城镇用地基准地价评估

1.城镇用地基准地价评估的思路和技术路线

（1）城镇用地基准地价评估的思路。进行基准地价评估，首先应将城镇土地按影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优势，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。然后分级别或区域类别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。

对以土地级别为基础进行基准地价评估的，先分别计算各用途（商业、住宅和工业等）用地在不同级别上的土地收益、地价等，评估出各级内各类用途用地的基准地价。然后以土地利用中最佳用地类型的基准地价作为各级土地的基准地价，并综合估算出城镇的基准地价。在此基础上，对于一些对区位条件敏感的用地，分区段、街道评估路线价作为级别基准地价的补充。

对以土地条件均质区域为基础进行基准地价评估的，先进行区域归类，然后根据各类型区域中实际存在的土地用途和宗地土地收益、宗地交易地价等资料，评出各区域的基准地价。只有一种土地用途的区域，只评估出一种用途的基准地价；对于有多种用途的混合区域，应评估出各用途的基准地价。

在上述基础上，要分析基准地价同宗地地价和地价影响因素之间的关系，建立起依据基准地价评估宗地地价的分用途的宗地地价修正体系。

（2）城镇用地基准地价评估的技术路线。根据国家颁布《城镇土地估价规程》要求和实践，基准地价评估主要有以下两条技术路线。

①以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线又称为级差收益测算法或土地条件因素价值分析法，是在1985年上海市房地产研究会开创的运用生产函数计量模型测算土地级差收益法的基础上发展完善而成。一般先根据土地利用条件，采用多因素综合定级的方法划分土地级别，然后调查大量工商等企业生产收益和三因素（土地、资金、劳动力）数量资料，运用回归分析方法，建立反映不同级别土地利用净收益与生产因素之间数量关系的经济模型；再根据土地的边际收益系数，分别求出城市各个级别的土地收益估计值；将土地收益视同经营者交付地租的能力，再依测定的土地资本化率得出各级土地的基准地价。

②用土地条件划分均质区域，用市场效果等资料评估基准地价。该技术路线又称为土地市场交易实例法，它一般首先以城市规划为主要依据划分均质区域（区段），或直接利用土地市场交易实例划分土地级别；然后通过大量的房地产市场案例调查，获得土地出让、转让及房地产经营的各种实际信息资料，并应用一些基本评估方法评估案例的正常市场地价；再计算各类用途、各区位、区段（包括路线价区段）的平均地价，最后根据地价修正或划分土地级别。

上述两条技术路线有其不同的特点和适用对象。前者较适用于测算土地的理论价格，在房地产市场不太发达但已完成土地定级的城镇，它是结合土地定级间接测算基准地价的一种可行的技术路线，但由于土地收益资料难以获得和其他资料并不准确，在实际运用中有一定的局限性。后一种技术路线具有简捷、准确、切合实际的特点，但由于目前我国大多数城镇的地产市场刚刚起步，交易案例较少，尚不具备充分的资料条件，因此该路线的应用范围受到了一定程度的限制。在实际应用中，各城镇应根据自身的特点和基准地价的评估要求，选择其中一种测算方法为主、另一种方法为检验，或两种方法相结合的技术路线。

2.城镇用地基准地价评估的程序

（1）确定基准地价评估区域。确定基准地价评估的均质区域是当前城镇基准地价评估工作的基础，其标准是影响土地价格因素指标的相对一致性。目前划分基准地价评估区域的方法主要有两种：一种是利用影响土地使用价值或价格的因素的差异性和一致性划分土地级别；另一种是在城镇土地使用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，划分不同的土地条件均质区域。

对已按国家《城镇土地定级规程》完成土地级别划分的城镇，可以用土地级别作为基准地价评估区域，也可以总分值相同的单元作为评估区域。若级别区域内部均质性较差，区域平均价与样点地价的差异超过30%，且在土地使用价值上有一定差异，样点分布成组团分布，则可以继续划分区域，分区域评估基准地价。

对没有划分土地级别，但土地市场发育良好，土地交易案例较为丰富、地租地价资料较充分，分布也较均匀的城镇，基准地价的评估可以不先评定土地级别。而是按照不同用途土地的地价影响因素，选择划分区域的因素和标准，对各城镇现实用地类型，按土地开发程度、规划要求、自然条件等划分区域边界，确定出基准地价的评估区域。

（2）基准地价评估资料的调查与收集。基准地价评估是根据已有的地价、地租及土地收益资料，综合评估各级别、区域分用途的平均价格，所收集资料的真实性和准确性将直接影响到基准地价的评估结果，因此，资料的调查与搜集工作是基准地价评估的重要环节。

在当前的市场条件下，基准地价的测算资料主要有：能反映出地租、地价的资料，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等价格资料和土地征用、拆迁过程中涉及的各项费用资料；房地产交易、出租中包含的地价资料，如房屋买卖、出租、土地联营入股资料等；企业经营活动中利用土地的效益资料，如土地上的企业生产经营资料和土地出让、转让、地租等资料。

在调查收集资料之前，首先，应制定资料调查收集的范围、类型、人员和方法、组织等周密细致的计划，统筹安排调查搜集工作，必要时需进行业务人员的专门知识培训。同时，根据调查需要，确定调查、搜集对象，设计明确、全面的调查表格，使大部分信息资料的搜集以填写表格的形式进行。主要调查表格包括城镇各业用地效益调查表，土地使用权出让、转让价格调查表，土地使用权出租租金调查表，房屋买卖价格调查表，房屋出租租金调查表，柜台出租租金调查表，商品房出售价格调查表，土地联营入股资料调查表，联合建房资料调查表，以地换房资料调查表，以及征地、拆迁开发土地资料调查表等。

收集到资料后，要逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。然后，将初审合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，以便分类进行样点地价测算。

（3）整理信息资料。在资料调查与审核的基础上，应根据样本资料的类别和特点，选择适宜的估价方法，具体测算各样点土地价格或土地收益，进而为评估基准地价服务。主要包括：

①土地市场交易资料整理。利用收集到的房地产市场交易、出租等资料，可采用收益法、成本法和剩余法等测算样点地价，然后对样点地价进行包括使用年期、交易时间和容积率等内容的修正，最后根据各城市划定的基准地价评估区域，对样点地价进行分类统计，编制样点地价分布图，建立样点信息数据库。

②土地利用收益资料的整理。首先，根据城镇特点和不同土地利用类型获得的经济收益的差异进行土地级别划分。土地定级中的单元总分值和土地级别都是反映土地质量的标准，有时，为了在土地级别基础上，提高基准地价评估精度，可以将土地单元总分值转换为单元土地质量指数用于收益测算。单元土地质量指数计算公式如下

式中：X_in——某单元土地质量指数；

　f_i——某单元总分值；

　n——土地级别数。

其次，企业标准资本额和企业合理工资量的计算。主要包括：

第一，企业标准资本额。由于资本投入到不同企业会产生不同收益率，这造成在单位土地收益相同的情况下，支付地租、地价的能力仍有较大差别。因此，为保证不同行业的收益资料能用于基准地价测算，需将企业资本折算为统一可比的标准资本额。计算公式为

C_s＝C_e×K_ci×K_cs

式中：C_s——企业标准资本额；

　C_e——企业实际使用的资本额；

　K_ci——某用地类型中的某行业或类别企业资本效益折算系数；

　K_cs——某行业或类别企业在某一规模下的资本效益折算系数。

第二，企业合理工资量。只有在合理的劳动力数量下支出的工资量，才能给企业带来收益；多余的劳动力不仅不创造利润，还会增加企业不合理的支出。计算出企业合理的工资量，进而测算企业土地实际利用效益，并进行归类、汇总和建立信息数据库。计算公式为

式中：L_cs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额；

　L_ce——该企业实际支出的工资额；

　L_ps——同一技术水平下同等规模的企业应有劳动力的标准数量；

　L_pe——企业实际占有的劳动力数量。

（4）检验样点数据。为了避免样点资料处理中可变参数选择造成地价水平的系统误差，要进行资料处理方法的检验。按照同一区域中不同方法处理的结果应服从同一总体样本、具有一致性的原则，一般采用检验法进行检验。当检验发现样本地价为不同总体的样本时，要考虑调整级别划分或地价计算方法来消除系统误差，直到检验符合要求为止。

另外，还要进行样本总体分布类型检验，即以土地级别或同类型均质区域为单位，对不同类型的样本数据分布类型进行总体检验。最常用的检验方法是χ2检验，检验样本分布函数是否与理论分布吻合，以及符合什么特征。

最后，在样本总体分布属正态分布时，可用t检验法，对非正态分布特征的样本可采用均值―方差法进行检验，剔除样本数据的异常值。

（5）基准地价评估。主要包括：

①评估模型选择。用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特点和影响地价的因素条件，分析各土地级别或均质区域内土地质量与地价的相关关系，建立合适的基准地价评估模型。

利用地价资料评估基准地价的常用模型主要有：指数模型

Y_n＝A（1＋r）^X1ⁿ或Y_n＝A（1＋r）^αX1n

式中：Y_n——第n级土地上样本每平方米土地的地价；

　r——地价级差系数；

　X_1n——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

　A——回归系数；

　α——模型待定系数。

对以均质地域为单位，采用指数模型进行不同区域基准地价评估的，模型中的Y_n，X_1n应分别为区域同一用途样本平均地价和质量指数。

算术平均数模型

式中：Y——某均质地域或土地级别的平均地价；

　X_i——某均质地域或土地级别内可用样点i的单元面积地价；

　n——某均质地域或土地级别内可利用的地价样点数；

　S_i——样点i宗地面积。

利用土地利用收益资料评估基准地价的常用模型主要有：指数模型

Y_n＝A（1＋r）^X1n或Y_n＝A（1＋r）^αX1n

式中：Y_n——第n级土地上企业每平方米的土地年收益；

　r——级差系数；

　X_1n——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

　A——回归系数；

　α——模型待定系数。

多元线性模型

Y_n＝b₀＋b₁X_1n＋b₂X₂＋b₃X₃

式中：Y_n——第n级土地上企业每平方米的土地年收益；

　X_1n——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

　X₂——每平方米土地上标准资金占用量；

　X₃——每平方米土地上标准工资占用量；

　b₀——大于零的常数；

　b₁，b₂，b₃——分别为土地、资金、劳动力的回归系数。

生产函数模型（多元非线性模型）：

式中：Y_n——第n级土地上企业每平方米的土地年收益；

　r——级差系数；

　X_1n——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

　X₂——每平方米土地上标准资金占用量；

　X₃——每平方米土地上标准工资占用量；

　b₂，b₃——分别为资金、劳动力的回归系数。

分级回归模型

Y_n＝F（X_1n）＋b₂X₂＋b₃X₃＋V

式中：Y_n——第n级土地上企业每平方米的土地年收益；

　F（X_1n）——某级土地上，土地给企业带来的利润，为自变量X_1n的未知函数；

　X_1n——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

　X₂——每平方米土地上标准资金占用量；

　X₃——每平方米土地上标准工资占用量；

　b₂，b₃——分别为资金、劳动力的回归系数；

　V——误差项。

上述模型各有特点和适用条件，在实际应用中需结合实际，通过分析和实践，具体选用其中的一种或几种同时试用，相互检验。

②参数估计。在模型选择基础上，依据模型中的参数变量，确定是否进行参数估计。一般情况下，只要条件具备，最好能运用模型进行参数估计，通过数量统计分析，可以确定估价精度，检验资料处理中可能出现的一些系统误差；同时，利用模型中建立的土地质量与地价的相关关系，可以较好地处理无样点或样点较少区域的基准地价评估。目前多以普通最小二乘法（简称OLS法）进行参数估计。

③基准地价评估。主要包括：

第一，利用地价资料评估基准地价。利用指数模型评估基准地价时，确定地价测算模型中的各系数，并对系数估计值进行可靠性检验后，可按建立的不同用途地价测算模型，将土地级别或均质区域的土地质量指数，代入模型中，计算出各土地级别或均质区域中不同用途的基准地价。算术平均数模型一般适用于土地市场发达，土地使用权出让、转让、出租等样点地价资料多，分布范围广的城镇。

第二，利用土地利用收益资料评估基准地价。首先，根据选择的模型进行土地收益的计算；然后，结合土地市场的实际情况，确定土地的还原率；最后进行基准地价计算。

凡利用模型测算的是样点土地收益的，应以土地级别或区域为单位，先算出土地年收益的区域平均值，然后，再还原得到基准地价。

其计算公式为

式中：I_n——第n级土地或区域上不同行业平均的土地年收益；

　I_ni——第n级土地或区域上样本单位面积的土地年收益；

　m——第n级土地或区域上的样本数量。

在利用上式计算出不同级别或区域土地平均年收益的基础上，可用下式计算出各级别或区域的基准地价

式中：P_lb——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；

　I_n——某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益；

　r_d——土地还原率；

　n——某一用途土地法定最高出让年限。

（6）基准地价的确定与公布。利用不同的资料、不同的方法测算的基准地价，其结果可能会有所差别。因此必须按照一定的原则，结合当地的实际情况，才能得到合理、适用的基准地价。

①基准地价确定的原则。主要包括：

第一，以实际测算结果为准，以比较评估的结果为辅。

第二，土地市场发达的城镇，以土地市场交易资料评估结果为主，利用级差收益测算结果进行修正。

第三，土地市场不发达的城镇，以级差收益测算结果为主，利用市场交易资料测算结果验证。第四，要以评估结果为基础，充分体现政府土地管理的政策和市场发展方向。②基准地价的确定。按照基准地价确定的原则和不同方法评估的结果，采用以下方法确定城镇基准地价。

第一，只用一种方法测算城镇基准地价的，应该以该方法得到的级别或区域商业、住宅、工业基准地价和综合基准地价数据为依据，在适当考虑政府土地管理政策和城市规划等因素的基础上，对评估结果进行适当调整后确定基准地价。

第二，用两种以上方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，利用不同方法的测算结果。根据当地土地市场状况和地价水平，确定用某一方法测算的基准地价或多种方法测算的均值，作为各级别或区域中各用途的基准地价。

③基准地价的公布。各城镇确定的基准地价成果，应定期公布，以引导土地市场的交易活动和土地利用。一般来说，以土地级别为单位公布商业、工业和住宅3种用途的基准地价；没有划分土地级别的，公布区域基准地价。

3.基准地价修正系数表的编制

为了更好地发挥基准地价的作用，满足土地管理和土地交易活动等的现实需要，必须分析宗地地价影响因素与基准地价、宗地地价的关系。应用替代原理，编制出的基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。

影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素。但由于在一个城市或城市中的某些区域，一般因素的变化只会引起整个城市地价水平的变化。因此，基准地价修正因素应主要选择影响宗地地价的区域因素和个别因素。对城市中不同用途土地，影响价格的区域因素及个别因素有很大不同。城市土地按用途分为商业用地、工业用地、住宅用地等，具体影响因素见表8-1。

表8-1　不同用途宗地地价影响因素

续　表

基准地价修正系数表的编制分为级别或区域基准地价修正系数表的编制两类，其编制方法与步骤基本相同，这里简要介绍级别基准地价修正系数表的编制。

（1）确定各土地级别内商业、住宅与工业用地的基准地价。

（2）选择编制基准地价修正系数表的因素。

（3）样点地价、土地收益资料的整理。以土地质量级为单位，将所收集到的样点地价、土地收益资料，按商业、住宅与工业用地分别归类。然后，将已选取的用于基准地价因素的有关因素，逐个列出，分别确定各样点地价、土地收益对应的因素条件。将价格和因素条件进行分类，并计算出各类地价和因素条件的平均值，按价格高低和条件优劣对样点地价和类型排序。对于异常样点，应予分析、剔除。

（4）确定各级别土地中各用地类型的修正幅度。根据各土地的级别基准地价、选择的因素和地价与土地收益资料，建立各土地级别基准地价与样点地价、土地收益间的关系。从中选择同类可比较的5个正常收益标准。据此，将5个土地收益或地价标准分别确定为好、较好、一般、较劣和劣5个档次。在5个档次确定的基础上采用等分法，确定5个档次优劣于平均水平的程度，进而确定各档次相应的修正幅度。

（5）基准地价修正系数表编制与因素条件说明。在各土地级别、不同用地类型、优劣档次和相应修正幅度的基础上，即可编制基准地价修正系数表，并对各级别、各用地类型与相应档次的因素条件作相应的说明。