待开发土地价格的评估

一、待开发土地价格的评估

例7-1　待开发土地价格的评估具体实例。

1.估价对象概况

待估对象为已达到“七通一平”的待开发土地，土地总面积为10 000平方米，形状规则；允许用途为商业、居住；规划容积率为7，允许建筑覆盖率为≤50%；土地使用权年限为50年，出让时间为2005年9月。

2.估价要求

评估该土地在2005年9月出让时的价格。3.估价过程

（1）实地勘察待估土地（略）。

（2）确定最佳开发利用方式。通过调查研究，确定该土地最佳开发利用方式如下：

用途为商业、居住混合用途；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50%；建筑总面积为70 000平方米，建筑物层数为14层，各层建筑面积为5 000平方米；地上1—2层为商业用途，建筑面积共10 000平方米；地上3—14层为住宅用途，建筑面积共60 000平方米。

（3）预计开发期（或建造期）。预计该房地产的开发期为3年，即2008年9月全部完成，并投入使用。

（4）预计开发完成后的楼价。估计该房地产建造完成后，商业用途部分可全部售出，其平均售价为4 500元／平方米；住宅用途部分的30%在建造完成后即可售出，50%在半年后才能售出，其余的20%一年后售出（假设在期末售出），其平均售价为2 500元／平方米。

（5）估计开发成本及开发商利润。估计总建筑费为5 000万元，其中第一年投入总建筑费的20%，第二年投入50%，第三年投入余下的30%；专业费为建筑费的8%，投入时间与建筑费投入时间相同；一年期年利息率为8%，二年期年利息率为10%，三年期年利息率为12%（不计复利）；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的6%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为直接投资资本的25%；在未来三年的开发建设期内，假定开发费用的投入再投资年度范围内在时间、强度上均匀、相同。在上述假定情况下，各投资年度内的投入可视集中在各投资年度内的年中投入。

（6）待估土地价格测算。根据上述开发费用，采用的估价公式如下

待估土地价格＝开发完成后的房地产价格－建筑费－专业费－投资利息－销售费用－销售税费－开发商利润

拟采用传统计息方式和现金流量折现方式分别估算地价。设地价为V（万元）。

第一，传统计息方式。

①总楼价＝4 500×10 000＋2 500×60 000＝19 500（万元）

②总建筑费＝5 000（万元）

③总专业费用＝②×8%＝400（万元）

④总利息＝地价款利息＋开发成本利息＝地价款利息＋（总建筑费利息＋总专业费利息）

　　　　＝V×12%×3＋（②＋③）×20%×12%×2.5＋（②＋③）×50%×10%×1.5＋（②＋③）×30%×8%×0.5

　　　＝0.36V＋793.8（万元）

⑤总销售费用＝①×3%＝585（万元）

⑥总税费＝①×6%＝1 170（万元）

⑦开发商利润＝（V＋②＋③）×25%＝0.25V＋1 350（万元）

⑧地价计算

V＝①－②－③－④－⑤－⑥－⑦

得　　　　　V＝6 336.15（万元）

⑨估价结果

总地价V＝6 336万元

单位地价v＝总地价／土地总面积＝6 336元／平方米

楼面地价v′＝单位地价／容积率＝905元／平方米

第二，现金流量折现方式。

计算的基准时间为该土地的出售时间，即2005年9月，年贴现率取10%。

①总楼价

②总建筑费

③总专业费用＝②×8%＝344.19（万元）

④总销售费用＝①×3%＝425.49（万元）

⑤总销售税费＝①×6%＝850.89（万元）

⑥开发商利润＝（V＋②＋③）×25%＝0.25V＋1 161.65（万元）

⑦地价计算

V＝①－②－③－④－⑤－⑥

得　　　　　　V＝5 678.59（万元）

⑧估价结果

　总地价V＝5 679万元

　单位地价v＝总地价／土地总面积＝5 679元／平方米

　楼面地价v′＝单位地价／容积率＝811元／平方米

4.估价结果分析

上述采用传统计息方式计算的总地价为6 336万元，而用现金流量折现方式计算出的总地价为5 679万元，相差657万元。造成该差异的主要原因在于传统计息方式未考虑资金的时间价值，即未考虑不同资金（价格与成本）的时间差异。因此，在估价实务中，应以现金流量折现方式计算的结果为主，参考传统计息方式的计算结果，并根据估价师的估价经验，确定最终的估价结果。