地价评估原理

9.1　地价评估原理

9.1.1　地租与地价

1）地租及其类型

地租是土地所有者凭借土地所有权得到的报酬，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获取的收益。这种收益权与土地的利用方式无关，土地不论是作何种用途，只要存在土地所有权，就存在地租。根据产生的原因和形式，地租分为绝对地租和级差地租。

●绝对地租　绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。由于人类社会的生存和发展离不开土地，土地的供给量又缺乏弹性，同时土地能被占有和垄断，所以土地所有者能够根据所有权索取报酬，即绝对地租。

●级差地租　级差地租的存在是由于土地具有异质性，不同土地的肥沃程度、地理位置、交通条件等不同从而形成了不同的土地等级。租用较优土地需要交付土地所有者较多的地租，这种超额利润即是级差地租。级差地租与土地等级相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地的收益不同，地租额也不同。

2）地价及其与地租的关系

地租的存在决定了土地价格存在客观性。土地价格简称地价，是一宗地产或多宗地产在一定权利状态下的某一时点的价格。它是土地供给与需求相互均衡的结果。权利和时点是构成地价的两大主要因素。从理论上讲，地价是土地权属让渡的经济补偿。

地产权利是一束权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。相应的土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等。一般地价都是当前某一时点的价格，也有为特殊目的而对过去某个时点的地价进行评估。因此，不同的权利、不同的时点，同一块土地的价格差异极大，没有权利和时点的价格是毫无意义的。

地价与地租是密不可分的。地租是地价的基础和出发点，地租理论对地价评估具有理论指导作用；地价是地租的货币表现和结果，是地租的定量化。

土地价格与一般商品价格不同，地价不是土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是地租的资本化，即：

土地价格＝地租/资本化率

上述地租与地价关系是土地所有权情况下的表现形式。我国土地所有权归国家所有，不能交易，土地使用制度改革是在土地公有的前提下，实行土地所有权与使用权的分离，进入市场交易的是土地使用权及其相应产权，如收益权、租赁权、抵押权等。因此，我国土地的价格实质上是具有一定年期限制的土地使用权价格。相应地，上述地租地价关系式应表示为：

式中　V——地价；

A——地租，表现为由土地所产生的年纯收益；

R——土地资本化率；

n——土地收益年期。

综上所述，在土地市场上进行交易的商品是土地，土地在交易时必须具有价格，而土地价格的基础则是地租。地租是地价的基础，地价是土地市场的主要内容。土地市场就是依据不同的地价而进行土地交易，不断地巩固、完善和发展起来的。

9.1.2　地价的特点

1）与一般商品相比

由于土地是一种特殊的“商品”，它所具有的特殊自然性质和经济性质，使其价格具有不同于一般商品价格的二重特殊性质，形成了与一般商品不同的特点。

①地价由土地资源价格和土地资本价格两部分之和构成。土地是一种自然之物，不是人类劳动的产物，无所谓生产成本，但土地的所有或使用是垄断性，因而存在资源价格。现实中土地的开发是有成本的，在地价中应该得到体现。所以地产市场上的现实土地价格是由土地资源价格和土地资本价格这两部分之和构成的。

②地价主要由土地需求决定。一般商品价格受其本身供给与需求的双向影响。土地这种特殊商品的供给是十分有限的，人类对土地的需求随着经济发展变化弹性很大，因此土地的需求成为影响地价的主要方面。

③地价具有明显的地区性。由于土地位置的固定性，决定了土地的替代性较差，使得同类土地在不同的地区性市场，地价差异巨大，呈现明显的地区性特征。即使在同一地区城市内，同类土地不同位置的经济收益也存在着巨大差异。

④地价呈明显上升趋势。由于土地的稀缺性，其供给弹性很小；而同时社会经济的发展和人口不断增加，对土地的需求持续增加，导致地价呈现不断上涨趋势。地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。

2）与国外地价相比

我国的地价与国外地价相比，具有明显的特点：

①我国的地价只有使用权地价而没有所有权地价。我国宪法规定，城市土地属国家所有，国有土地的使用权可以依法出让和转让，在出让和转让过程中所产生的地价即是土地使用权价格。

②地价多轨制。由于我国土地市场的特殊性，获取土地使用权方式的不同会产生不同的土地使用权价格。同一块地，采用协议、招标、拍卖等方式实现的成交价格会相差较大；补地价款、土地入股等方式会导致地价有很大差别。在发达国家，选择协议、招标、拍卖等方式的标准是唯一的，即最小的交易成本，因此，土地处置方式的不同不会影响它们的价格；而在我国，选择土地处置方式的标准是多重的，获得土地使用权方式的不同往往会导致土地使用权的价格不同。

③地价内涵多样化，地价缺乏可比性。在政府及有关部门的法规和文件中除“地价”一词，还有“土地使用权出让金”、“土地出让收入”、“地价款”、“土地增值费”、“级差地价费”等一些名词，对应了不同的内涵；同时决定地价的人为因素太大，地价伸缩性很强。因而我国的地价，不论是从时间上，还是从空间上，可比性较差。这给我国的地价管理、地产市场管理、地价研究带来了很大困难。

9.1.3　我国的地价体系

在土地市场的交易和管理中，由于土地区位、地产权利、市场供求关系和政府土地管理政策的不同，形成了不同标准和起不同作用的地价形式。这些地价在一定的管理制度和市场条件下运行，相互联系，又有不同的概念和内涵，在土地市场中起着不同的作用，构成一个城市或地区的地价体系。因此，地价体系是在一定区域范围内的土地市场中，由若干既相互联系、互为补充，又互有区别的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同作用，共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。

地价体系的构成，不是人为提出的，而是按土地市场管理和运行的需要进行归纳总结形成的。为了与我国的土地管理制度、土地使用权出让、转让制度等相配套，同时也满足政府、土地投资者、开发者、使用者等对地价宏观调控、微观管理和市场交易等多方面、多层次的需求，在我国已形成了以基准地价和标定地价为核心，包括城镇土地质量分等、定级、路线价、标定地价、出让底价、交易价等在内的地价体系。城镇土地质量分等、城镇土地定级、基准地价和标定地价对地价体系中的其他地价具有较强的导向和控制作用；路线价是对基准地价的补充；标定地价、出让底价是土地市场中常见的形式，是地价体系的重要组成部分；交易价反映了土地市场中现实的供需关系，在城镇土地质量分等、定级及各类地价的评估中具有重要的参考作用。整个地价体系的结构如图9.1所示。

图9.1　地价体系结构示意图

（1）城镇土地分等

城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。

（2）城镇土地定级

城镇土地定级是指在特定的目的下，对土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定，并用等级序列表示其差异或优劣程度的过程。

（3）基准地价及路线价

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。基准地价一般由政府组织或委托评估，评估结果需经政府认可，定期公布。路线价是基准地价的一种，多适用于商业路线区段。

（4）标定地价

标定地价是政府根据管理需要，评估的具体宗地在一定使用年期内在正常土地市场和正常的经营管理条件下及政策作用下某一期日的土地使用权价格。标定地价是宗地地价的一种，由政府组织或委托评估，并被政府认可，作为土地市场管理的依据。

（5）出让底价

出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一块土地出让时最低的控制价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地的最低地价的依据和确认成交地价的基础。在我国，政府垄断了土地供应量，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响。因此，出让底价要兼顾当前利益和长远利益综合确定。

（6）交易价

交易价是土地使用权转移双方按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的交易价格。市场交易价一般是具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准，也是契税、土地增值税、土地收益金的计税基础。交易价一般通过协议、招标、拍卖、市场流通而实现，反映市场供求、政策因素、经济形势、地价政策、交易双方心理等各要素综合作用于某一宗地在某一时刻的价格。