基准地价测算原理

第一节　基准地价测算原理

一、任务与原则

基准地价测算是以城市（镇）为单位，测算出城市（镇）内不同区域类型（或土地级别）、不同用途土地的平均价格。基准地价的特点是：

1．全域性。城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价。

2．分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价。目前主要分商业、住宅、工业、综合四种用途类型。

3．平均性。基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。

4．有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则基准地价的年期也不同。国家规定，商业用地最高出让期限40年，工业50年，住宅70年，综合50年。

5．时效性。基准地价只反映一定时间的价格标准。

根据《城镇土地估价规程》，基准地价测算的基本原则是：

1．测算时的土地用途以现在实际用途为主。因为基准地价具有对土地市场的导向性作用，这就要求测算出的基准地价应以目前实际存在的土地利用现状为主，据此反映现实土地收益高低和支付地租、地价的能力。但对局部区域，可在假设条件的情况下，评估出潜在的基准地价标准。

2．采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行。土地使用价值决定人们对某一类型地块的需要程度，市场供求关系和经济政策等决定地价水平的高低。在正常而又完善的土地市场条件下，相同使用价值的土地地域类型，在同一调拨供需圈内，应具备相同的价值和同样可能的市场成交价格。

3．根据城市条件和市场状况，选择测算的技术路线。

二、一般工作程序与模型

基准地价测算的一般工作程序为：

1．确定基准地价测算区域。对已按《城镇土地定级规程》完成土地级别划分的城市（镇），可以用土地级别作为基准地价测算区域；也可以用定级总分值相同的单元作为测算区域。对城市（镇）中一些商服业街区，应在级别区域的基础上，划分出地价测算的区段。

2．调查、收集基准地价测算资料，这些资料主要有企业经营资料，土地出让、转让、出租资料。

3．样本宗地土地收益、租价的计算。即对收集到的有关样本资料，应按照统一标准、统一方法计算出样本宗地的土地收益或价格。计算方法主要有收益还原法、成本逼近法、剩余法等。

4．测算资料的归类与检验。按照划分好的测算区域，将调查、计算的地价数据进行数理统计检验，包括样本总体检验、方差检验和不同地价计算方法资料同一性检验等。根据检验结果，确定是否需要重新进行数据核实、宗地价格计算、宗地条件修正等，以保证有合格、足量的样本用于地价测算。

5．基准地价测算模型选择。按照《城镇土地估价规程》，推荐以下测算模型：

（1）指数模型。

式中，y_n为第n级土地上样本每平方米土地收益或价格；r为利润级差系数或地价级差系数；x_in为第n级土地级别指数或单元土地质量指数；A为回归常数。

（2）多元线性模型。

式中：y_n为土地使用者每平方米土地上的经营利润值；x₂为每平方米土地上标准资金占有量；x₃为每平方米土地上标准工资占有量；b₁、b₂、b₃分别为土地、资本、劳动力的回归系数。

（3）生产函数模型（多元非线性模型）。

式中：y_n、x_in、x₂、x₃与模型1和2一致；α、β、γ为通用模型回归系数。

（4）分级回归模型。

式中：β、c分别为资本、劳动力的回归系数。

该模型形式上与模型2一样，但在计算时，是分土地级别逐级计算的。

（5）算术平均数模型。

式中，y为某均质地域或土地级别的平均地价；x_i为某均质地域地级别内可用样点的单位面积地价；n为区域或土地级别内可利用的地价样点数。

6．模型参数估算。要求所选择的模型参数进行经济意义检验、数理统计检验和计量经济学检验。

7．行业土地收益价格的确定。要根据各种用途及相应模型的测算结果，确定各土地级内或均质地域内的土地收益曲线或地价曲线，并按不同用途土地的最高出让年限，计算行业的区域平均价。

8．城市（镇）基准地价的确定。即按照测算的各区域现实土地收益、价格标准，确定出城市土地利用的最佳收益或地价变化曲线，作为城市的基准地价曲线。根据基准地价曲线，确定城市基准地价；同时，确定每级或区域土地中不同用途土地的基准地价。对区位条件敏感的商服业等用地，要在级别基准地价基础上，根据地价变化状况，确定出地段和路线价。