基准地价系数修正法的基本原理

一、基准地价系数修正法的基本原理

（一）基准地价系数修正法的概念

基准地价系数修正法是一种评估宗地价格的方法。它是利用基准地价评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件及个别条件与其所在区域的平均条件进行比较，对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地于估价期日价格的方法。

（二）基准地价系数修正法的理论依据

基准地价系数修正法的理论依据是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对应的土地的条件，是土地级别或均质地域内同类用地的一般条件。因此，通过待估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期和估价基准日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到待估宗地地价。

（三）基准地价系数修正法的特点与适用范围

（1）基准地价系数修正法，适用于完成基准地价评估地区的土地估价，即具备基准地价成果图和宗地价格修正系数体系成果的地区。

（2）基准地价修正系数法，是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的有效手段，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价格评估。

（3）基准地价修正系数法的估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，只作为一种辅助方法。

（4）运用基准地价修正法估价的前提条件是具有基准地价成果及比较准确的基准地价修正体系。