基准地价的概念

一、基准地价的概念、特征和作用

（一）基准地价的概念

基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个均质地域不同用途的土地使用权，在某一估价基准日法定最高年期的平均价格。它是目前区域平均地价的最常见形式，包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

（二）基准地价的特征

1.区域性

基准地价是区域性的价格，它是以某一个区域为单位进行评估的。这个区域一般有级别区域、区片和区段3种形式。相应的，基准地价通常有3种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。所以，基准地价不是一种宗地价格，它是与一定的区域相联系的，对于该区域的地价具有指示作用。

2.不同用途土地基准地价的差异性

在同一区域中，不同用途的土地价格水平不同，相应的，就有不同的基准地价标准。城镇基准地价通常包括3大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价和工业用地基准地价；有些城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价等。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。

3.平均性

基准地价反映的是某地区土地等级、特定用途、一定时间内的平均价格，反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。

4.期限性

基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同，不同用途基准地价的年期也不同。一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。就农用地而言，目前还没有一个明文的规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。

5.时效性

基准地价反映的只是一定时期内地价的总体水平及其空间变化规律。随着社会、经济和环境发展的影响，地价会产生波动，基准地价也会发生相应变化。基准地价作为一种价格标准，必然有一定的时效性。因此，为了保证基准地价的有效性和现时性，客观反映地价的市场变化，必须每隔一定时期对基准地价进行更新。

6.控制性

基准地价不是土地的市场交易价格，是国家对土地市场进行宏观调控的一种价格。

7.权威性

基准地价一般由政府组织有关专家组成的专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。

（三）基准地价的作用

基准地价作为一种具有指导性作用的土地价格标准，其作用主要表现在以下5个方面。

1.为政府宏观调控土地市场提供依据

科学合理的基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，政府借以掌握土地市场价格水平的变化、调节土地的供需、促进土地有效配置和土地市场健康发展，并制定土地市场管理措施。

2.国家征收土地使用税的依据

根据国外经验，土地税都是从价征税。我国目前由于缺乏价格标准，仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，且不能体现土地收益级差，远不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用和级差收益的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价可为科学征收土地使用税等提供依据。

3.合理调整土地利用方式和结构的经济杠杆

在市场经济中，土地价格直接影响土地利用。政府定期评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式和结构，最终通过经济手段实现土地合理利用的目的。

4.进一步评估宗地地价的基础

基准地价反映了某一区域或级别内宗地的平均价格，该区域或级别内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动。因此，根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。

5.制定出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准

基准地价是城市内不同部分土地利用的收益差异较公正、客观的反映，是制定协议出让国有土地使用权底价的依据和标准。根据基准地价，政府可以确定土地使用权的出让价格。