房地产抵押价值评估

四、房地产抵押价值评估

房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地的和其他有关的规定进行。

房地产抵押价值评估，应采用公开的市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产没有抵押价值；首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值，即该房地产未受抵押权约束条件下的价值；再次抵押的房地产，由于受首次抵押后产生的他项权利的影响，致使该房地产的担保价值受到影响，其抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分。

评估不同权利状况的房地产抵押价值时，要注意以下问题：

（1）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值是应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理。

第一，首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，二者相减为抵押价值，即

抵押价值＝设想为以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物的价值－预计应缴纳的土地使用权出让金数额

此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

第二，用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

（2）以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

（3）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。

（4）以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。

（5）以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。