产业地产规划方法

1. 产业地产的选址范围

在发展的初期阶段，区位选择看重的是人力资源、机场、公路和通信等便捷的基础设施、服务行业网、物业质量以及丰富的社会文化网络。而这些大多集中在大都市地区（尤其以首都区域为突出），因此产业地产多在国家首都地区范围内发展，但是随着建设规模的扩大，消极因素逐渐显露：交通堵塞、房价高涨和环境污染等使区域的潜在吸引力难以发挥。于是产业地产开始向大都市的周边地区发展，区位一般选择在社会信誉高且环境又好的地方，能够方便的通达高速公路和主要机场。大都市总是尽量维持自己作为创新环境的能力，因此创新环境的确切地点尽可能的分散到大都市的边缘。

2. 影响选址的要素

新技术产业所需原材料与传统产业相比要少得多，对资源的依赖性不像传统产业那么强，其产品体积小、重量轻、运输方便，自然运量就较小。所以这些都使得其选址不必像传统产业那样受到自然环境的限制。但是，另一方面，它要求较高的智力资源，对信息的依赖性强，对资金的需求量大，对环境质量的要求高，对各种服务的需求多。也就是说，高技术产业对于软环境的要求远比对于硬环境的要求高得多。

综合各国的经验教训，产业地产的区位选择，应该依次考虑下列各项因素：智力密集、开发性技术条件、网络要素、基础设施条件、生产和生活环境基础。

产业地产的建设首先要选择那些智力资源密集、具有一定技术孵化能力的地区，这些地区一般要求有良好的交通和通信条件、丰富的信息资源、洁净的环境质量和优良的社区生活品味。这些都是在产业地产规划建设中应该充分考虑的问题。

功能划分明确，用地选址确定后，即可开始园区的规划设计，在此规划过程中应遵守园区规划的两个固有的最为基本的原则：

1. 功能分区明确、联系方便，人物流互不干扰

对园区来说，明确的功能分区是一个良好规划的开始，只有明确的分区，才可能做到各司其职、互不混淆，功能区间的方便联系是保证园区是统一和谐整体的纽带。

园区的规划离不开交通的规划和组织，这种交通的规划和组织不仅局限于物流，还有包括人员流动路线的组织，其目的也是使出入园区的人员的行驶距离为最短，并力求减少和物流路线的交叉，以提高运输效率和保障交通安全。

2. 整体规划，分期实施

对于按照“整体规划、分期实施”实行滚动开发的产业地产来说，如何预留发展做到远近期结合，既能减少开发成本，又能满足预期的生产和安全布局要求是一个复杂的问题。正确处理发展预留的原则应该是：“近期集中、远期外围；由内向外，由近及远。”具体地说，在园区大范围内，近期应该相对集中，小范围如一个地块内，近期工程也应该相对集中。发展预留用地应该尽可能集中，形成较大面积的地块。

在以上基本原则的基础上，对产业地产具体规划布置可以从以下几个角度来考虑：产业地产的规划设计先从四周的交通着手，若园区要引入铁路，则要注意车站（或工业编组站）与园区的标高差，需要计算能否满足铁路进线的要求（根据规范要求铁路的正线坡度在2.0%左右）。若不引入铁路，则考虑用地四周的道路关系，一般情况下，可选择靠近市区或入园人流的方位设立管理服务设施区、研究开发区。紧靠次区域可设立生产设施区，在其后则布置公共物流区及公用工程区。当然此布置的方法还得与风向、交通的流线、场地的现状、绿化水面景观相结合。大区域的规划确定后，需要进行园区的细化，一般在园区的生产地块上，宜采用东西向（约1000m），南北向（约500m）的长方形地块进行控制，降雨量丰富的地方还应在园区内设人工河，用于排除场地的雨水。

在园区规划细化后可进行消防站、变电站、公用工程等的布局。如消防站其消防的有效面积为7平方公里，可根据园区的面积进行配置。对于电的配置，园区最好有不同电网的两路供电系统（主要是考虑到有些企业对供电安全要求较高）。

详细规划是指确定一座城市或者一定区域的近期发展战略。在产业园建设中，详细规划指对产业园建设的各个方面进行详细部署，包括产业园内部的社会经济发展和建设布局。

园区导向的详细规划是指从园区的角度出发，以园区自身为中心，各项规划以满足产业园发展为目标的具体的详细的规划。这种微观层面上的产业园区规划主要包括园区功能布局、基础设施建设、景观环境规划设计等内容。园区导向详细规划确保了园区内部社会效益和经济效益达到最大化。

园区在用地布局上因地制宜、合理分隔、依次展开，结合地块形状特点及与城市道路、周边园区的关联，以规整的路网结构将园区划分为几个小的功能区域。由于各个产业园的具体产业特征和规模大小不同，其功能组成会有不同程度的增加或减少。

1. 产业孵化区布局

整个园区以企业的工作场所及相关设施为主体，配以企业综合办公楼、工作室、沿街商业楼以及人才公寓楼，形成大型整体建筑群。

2. 教育培训区布局

可单独设置在一定区域，也可结合研发设计等功能设置在一栋综合楼中，主要是为企业和人才提供再教育的场所，如培训中心、资讯中心、网络中心、会议室、图书馆等。

3. 研发创意区布局

研发区是产业园的核心功能区，可以是一栋建筑，也可以是几座建筑组成的一定空间区域，根据园区性质采取集中或分散布置。如中关村软件园的软件研发区形成组团化的自然形态，围绕中心绿地和水面呈自由状分布。

创意阶层的创作行为特点要求创作空间具有弹性化、可塑化和人性化。首先，创作空间要多样化，室内与室外空间、独立思考与交流协作空间等。其次，创作空间要有弹性，能满足灵活多变的工作集体对空间设计的要求，创意人员也可以按照自己的喜好随意布置空间，大多数创意从业人员的工作室都是由旧厂房、旧仓库改造而成，这些旧产业建筑本身具有比较大的空间，可以供使用者自由划分，空间可塑性强。另外，创作空间还要有人性化的生活环境，将内庭、回廊等空间引入工作环境，并结合室内绿化，将生活内容置于工作环境，可以减少人们长时间在密闭的工作空间内产生的压抑、烦躁、疲劳感，继而提高工作效率。

4. 交易洽谈区布局

该区域的规划要以促进交易为根本原则。按照洽谈的特点，突出大范围功能厅和小区域才艺展示厅的建设，充分满足双方沟通了解的需求。交易空间是实现创意与市场经济相结合必备的条件之一，既要满足适宜购物的步行空间尺度，也要体现休闲生活的空间品质。

5. 展示区布局

展示区主要安排会展中心、展售店、剧场等，可以是室内舞台、展厅，也可以是露天的展演广场。艺术展、研讨会、论坛、沙龙等各类正式交流活动可以加速信息、知识的流动，形成富有活力的创意精神。研究表明，非正式的交流空间同样是形成创意的场所，很多好的想法、灵感就产生于日常的聚会、交流之中。构建信息交流空间，形成学习和交流知识的网络，是一个创意产业园区是否具有生命力与可持续发展的决定性因素。

6. 生活区布局

生活区基础设施包括职工宿舍、日用品商店、消费娱乐场所等，这些建筑着重突出创产业园的创意特色，规模与园区需求人口相适应。在创意产业园区里，居住与工作空间往往融为一体，并没有严格的区分，这也是产业的特点之一。

组织活动是营造文化氛围的一个有力途径。在产业园区中，建立一些必要的组织、协会，举行一些比赛、联欢、主题节日等活动，可以丰富创意阶层的文化生活，活跃了园区的文化氛围。

7. 交通组织

结合城市规划要求，本园区主要道路在内部环接，交通便利，与外部联系方便。机动车主要出入口位于城市非主干道上，主要步行出入口位于主干道上，园区布置尽可能做到人车分流。对于每个独立的功能分区，尽量设置两个出入口来实现人流、货流的合理疏导，以确保园区内交通流畅。园区道路分为2级：主干道和次干道，均充分考虑消防要求，停车位均设于各自功能分区内部以方便管理。消防车道可通达每一栋建筑物。

8. 景观

按照《建设用地规划设计要点通知书》中的要求，对园区综合容积率要求较高（≥0.8），建筑密度不小于40％，因此，在景观设计上采取“突出重点，以点带面”的措施，在园区入口及主干道上设立视觉中心景观、在生活区设立集中景观（水、石、花、树等）、在各厂区入口处设置引导景观，辅以建筑物之间、道路两侧的绿化，努力打造一个环保、绿化的生机盎然的现代化产业园。