产业地产的投资决策类型与方法

产业地产投资是众多投资形式中一种比较特殊的形式。与其他投资方式比较起来，它具有投资回收期长，投资数额巨大，收益可观但风险也相对较大的特点。因此，在进行投资之前，要进行细致的调查分析和研究，并对所选定的投资项目进行详细的可行性分析及风险研究，从而对投资项目作出较为准确的投资决策。

产业地产投资分析和决策方法可以借鉴房地产投资中一般应用的方法，主要分为两大类，包括定性分析方法和定量分析方法，在投资决策中通常会采用定性分析和定量分析相结合的方法。

1. 定性分析方法

由于在产业地产投资分析和决策过程中，有很多因素难以用定量方法来描述，而且由于其受到较复杂的环境因素及其他问题的影响，有时候采用定性分析的方法对决策会有帮助。

2. 定量分析方法

定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行产业地产投资决策的方法，主要是针对产业地产投资决策的问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解决方案，从而得出最科学的决策。在决策分析中常用的定量分析方法包括静态分析方法、动态分析方法、不确定性分析方法。

3. 不确定分析方法

对产业地产投资项目进行经济评价时，往往使用的数据很大部分依赖于对未来的预测和估算。根据这些预测和估算数据计算出来的经济评价指标不可避免地存在着一定程度的不确定性，进而可能产生项目风险。不确定分析方法通过分析不确定因素可能对项目产生的影响，可以分析出可能出现的项目风险，使投资者可根据项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平，提出风险控制的方案，进一步有效的规避风险。不确定分析方法主要有：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

对不确定因素的选择主要考虑两点：一是该不确定因素的变化对经济评价指标的影响较为强烈；二是该不确定因素发生变动的可能性较大，且此项变动对项目造成不利影响的可能较大。

在对产业地产项目进行不确定分析时，应该考虑在项目的不同阶段选择不同的不确定性因素。如土地使用权获取阶段，要考虑土地区位、土地获取价格、容积率等因素；在开发建设阶段，要考虑建设期、建安费等因素；在项目运营阶段，则主要考虑租售单价、税金等因素。

投资产业地产项目所进行的经济评价方法主要是定性分析和定量计算相结合，以定量分析为主，对拟建项目在技术和经济上进行全面的分析。定性分析由于更多地依赖于人自身出于经验对项目的判断，缺乏精确严谨的数据分析，而只能作为一种辅助决策的方法。定量分析基于项目的财务预测和效益分析，能够对投资风险作出预先判断，是投资项目经济评价中最重要的部分，也是投资决策者最为关注的决策依据。

在众多的定量分析方法中，静态分析的方法比较简单，容易理解，但没有考虑资金的时间价值和项目的寿命期，对投资项目的财务经济效益分析不够全面准确，一般仅仅用于做项目的初步预算。动态分析由于考虑了资金的时间价值和项目的寿命期，其结果能够比较准确地反映项目的情况，因此成为投资者决策时主要使用的方法。

产业地产投资决策贯穿于整个投资活动的全过程。根据不同的标准，产业地产投资决策可以分为多次类型，主要有以下三类：

1. 常规型决策和非常规型决策

根据决策问题的重复程度，可分为常规型决策和非常规型决策。常规型决策是按原来规定的程序、处理方法和标准去解决经常重复出现的问题。它可以通过制定规定程序、决策模型和选择方案的标准进行决策。非常规型决策是处理非常规的、非标准的、无先例可循的涉及较大问题的决策。出于这类决策没有固定的程序可以遵循，决策者个人的经验、知识、洞察力和直觉、价值观算主观因素对决策有很大的影响。

2. 战略性决策与战术性决策

这类决策是按决策问题所处的地位进行划分的。战略性决策是根据企业内部条件和外部环境的具体情况，确定有关企业发展方向、远景规划等重大问题的决策。这种决策旨在全面提高企业的素质和经营效能，使其经营活动与外部环境变化能够经常保持动态的协调。战术性决策所要解决的是局部性、短期性的问题，是为保证战略性决策实施而采取的投资决策。

3. 确定型决策、风险性决策和不确定型决策

按照决策所需的外部条件或决策变量的自然状态（即确定的、部分确定部分估计的、不确定的三种状态）而相应地分为确定型决策、风险型决策和不确定型决策。

以下着重对确定型决策、风险型决策和不确定型决策等三种投资决策方法进行解释。

1. 确定型决策

确定型决策是在稳定或可控条件下进行的决策，是指决策者确知自然状态的发生，每一方案只有一个确定结果，方案的选择结果取决于对各方案的结果的直接比较。这种类型的决策方案比较成熟，主要使用数学方法。一般常见的确定型决策有效益费用分析法、线性规划法。此外，净现值法、内部收益率法都可用于确定型决策。

2. 风险型决策

风险型决策也称随机决策，即决策方案未来的自然状态（如需求状况）不能预先肯定，可能有几种状态，但每种自然状态发生的概率是可以做出客观估计的，所以不管哪个决策方案都是有风险的。这类决策的关键在于衡量各备选方案成败的可能性（概率），权衡各自的利弊，做出择优选择。风险型决策的方法具体有如下几种：

（1）最大可能法。这种方法的基本思路是将风险型决策化为确定型决策。

（2）期望值法。这是指一投资项目的多个可选择方案，在不同自然状态、不同概率、不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为优选方案。

（3）净现值期望值法。这种方法考虑了资金的是时间价值。要点是先计算不同自然状态、不同概率条件下投资的净现值期望值，或不同方案的净现值期望值，然后比较各方案的净现值期望值，凡净现值期望值大于0的方案都是可以考虑的；如果有多个方案的净现值期望值大于0，则以净现值期望值最大者为优选方案。

3. 不确定型决策

这种方法运用于在各种自然状态下发生的概率无法预测的条件下做出决策。在这种决策过程中，由于信息不完全，决策者的主观意志和经验判断居于主导地位，同一数据，可以有完全不同的方案选择。通常有以下几种决策方法用来评价、选择投资方案。

乐观法——大中取大法。这种方法的基本思路是，对客观情况总是抱乐观的态度。按照这种方法，首先找出每种方案在这种自然状态下的最大收益值，然后再从中找出最大收益值，其对应的方案则为优选决策方案。

悲观法——小中取大法。这种方法的基本思路是，对客观事物总是抱有悲观的态度。首先把事情的结果估计得不利一点，然后从各种最坏的情况下找出一个较好的方案作为决策方案。按照这种思路，先计算每个方案在每种情况下的损益值；然后把各个方案的最小损益值找出来，在这组最小的损益值中，对应于损益值最大的方案为优选方案。

后悔值法——大中取小法。这种方法的基本思路是，在制定决策后，发生的自然状态没有导致最好的效果，就会产生遗憾或者是后悔的感觉。在决策过程中，由于错选方案而少获得的收益值或者蒙受的亏损值称之为后悔值。每种自然状态下的最高损益值为该状态的理想目标。后悔值即是拟选方案的损益值与各种状态最大损益值之差。这种决策方法就是各方案的后悔值，选择最小值的方案为优选方案。