产业地产的资金筹措和融资方法

广义上讲，产业地产资金筹措是指产业地产开发、流通及营运过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。

狭义上讲，产业地产融资是企业级产业地产项目的直接和间接融资的总和，包括产业地产信贷及资本市场融资，等等。

首先，通过融资，开发商可以获取进行项目投资开发所需的资金，确保项目开发的顺利进行。其次，将资金投入综合利益高的产业地产开发企业中，可以获得较高的贷款利息收益，以及派生出来的产业地产开发企业存款机结算收益。最后，从我国情况来看，房地产行业是吸收金融机构信贷资金最多的行业。优质的产业地产项目则是金融机构之间争夺的重要客户对象。

1. 产业地产融资的特点

产业地产开发企业在选择融资方式时要根据企业项目的风险大小以及当事人的风险规避程度，项目风险越大，企业融资成功的概率越低，并最终影响到融资制度的安排。融资方式有以下几个特点：第一，资金需求量大。第二，融资风险高。第三，要充分考虑产业生命周期内各个阶段所具有的特征是各不相同的。一般来说，产业生命周期包括五个阶段：种子期、创立期、成长期、扩展期和成熟期。产业地产的开发要顺应这个特征。

2. 产业地产开发融资的特点

（1）资金主要来自银行贷款，融资渠道较为单一，商业银行贷款仍然是最主要融资方式，银行贷款融资在调控作用下开始缩减。收缩银行信贷量也减少了房地产企业的贷款量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

（2）资金结构不合理，财务杠杆过大导致财务风险升高。短期资金较多、长期资金不足，融资结构非常不合理。财务杠杆的使用过于激进。

（3）融资难度大、资金融通受到限制。行业资金来源难度大，上市融资的难度大，债券只能惠及有实力的上市公司，融资成本创新高。

（4）产业地产开发企业积极探索融资模式多元化。面对信贷紧缩、上市融资被阻等传统融资模式的受限，房地产企业不得不寻求新途径融入资金，包括房地产信托、房地产投资基金、银团贷款、海外融资、股权合作、可转换债券等。

1. 银行贷款

我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款，贷款期限一般配合房产项目开发期限。

2. 股票融资

产地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。企业直接上市需要满足严格的条件，并由证监会批准，方可首次发行股票（IPO）。借壳上市则是选择一家已上市公司（大多由于业绩差失去了再融资资格），获得该公司的控股权然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。

3. 债券融资

房地产企业债券是由房地产企业借入资金并发行的用以证明承诺按约定日期向持有人偿本付息的一种凭证。只有在有关政府部门对拟发债房地产企业的资本实力、盈利状况等行审查达标后才可以发行债券，包括企业债和公司债等。

4. 房地产信托

房地产投资信托是指信托公司向公众发行房地产信托受益凭证，向投资者募集投资资金，再将该资金投向房地产开发企业，与其就房地产开发项目合作信托产品，房地产商用这些资金开发项目所得利润在扣除开发费用和佣金后按照信托产品约定的收益率由信托凭证的持有人享有。

目前，我国较为常见的房地产信托融资模式主要是贷款融资模式和股权融资模式。

5. 房地产投资基金

房地产投资基金是指将资金汇集一定数额，委托专门的基金公司组建产业投资基金进行产业投资，再按照股权分配利益。目前，我国进行房地产投资的投资公司、基金管理公司和资产管理公司其实都是房地产私募投资基金。

6. 海外融资

房地产企业从海外融得资金的方式主要是海外上市和海外发债。海外上市融资近年来成为有一定实力的境内房地产开发企业融资的趋势之一，海外发债也在房地产企业资金链吃紧的当下发挥了重要的作用。

7. 可转换公司债券

可转换公司债券是指发行人承诺，债权人在一定期间内可以依据规定的条件，将手中债券转换成公司股权的形式，带有股票看涨期权的性质。其发行方不一定要求是上市公司，也可以是没有上市的股份有限公司，但是可转债发行方必须要在约定债转股的时间到达前实现上市，因为实践中没有办法确定，所以目前我国可以发行可转债的还是上市公司。

8. 短期融资券

短期融资券是指具有法人资格的企业，依照有关规定在银行间债券市场发行的在一定期限（相对较短）内还本付息的无担保短期本票。在我国短期融资券的期限分别为三个月、半年、九个月和一年，发行额度为10亿元、20亿元、70亿元和712亿元四档。

9. 其他创新模式

1）股权合作

当前一些急需资金或急需土地的中小房企为了节约成本，更愿意选择股权合作的方式，来完成项目的开发，能够快速回笼的资金缓解现金流压力。

2）银团贷款融资

银团贷款是指由一家或几家银行带头，多家银行或金融投资机构一同参与，在与同一个借款人签订的贷款合同中按相同的利率、不同的比例发放贷款的形式，也称辛迪加贷款。

3）房地产证券化

房地产证券化就是银行等金融机构将流动性较低的房地产贷款等资产，按不同的信用级别等打包重组后直接转换成资本市场上可以流通变现的证券资产的金融操作过程，从而使得投资者与投资产品之间由原本的所属关系转化为债权关系的有价证券形式，它一般包括房地产项目贷款融资证券化和抵押贷款证券化两种形式。

产业地产抵押贷款证券化的优点是：一方面，有利于商业银行增加房贷能力，增强资产流动性，将长期贷款变现，缓解银行流动性压力，并有助于抵押贷款的可持续发展；另一方面，将缺乏流动性但可以产生未来相对稳定现金流的抵押贷款项目，转化成了可以在资本市场上流通变现的证券形式，也为投资者提供了投资产品选择。

产业地产抵押贷款证券化在我国还没有真正启动，依然缺乏具体的法律法规和流通的市场，需要设立专门的机构，培养专门的人才。另外，也要注意防范像美国次级房贷危机一样的风险。