房地产开发资金筹措方式

三、房地产开发资金筹措方式

（一）动用自有资金

自有资金作为股本金，是房地产开发商对其所投资项目投入的资本金。股本金既是投资者“赚取利润”的本钱，也是其“承担投资风险”的具体表现。房地产开发商的自有资金包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以回收的各种应收款等。速动资产包括各种应收的银行票据、股票和债券，以及其他可立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，可包括已定合同的应收售楼款、近期可出售的各类物业付款等。

（二）争取银行贷款

银行是房地产开发项目最主要的资金来源，如果开发商不会利用银行信贷资金，完全靠自有资金周转，就很难扩大投资项目的规模及提高自有资金的投资效益水平，还会由于投资能力不足而失去许多良好的机会。因此，银行贷款对于房地产开发商来说相当重要，是主要的间接融资方式。我国的房地产开发项目中，一般银行的资金占60%以上，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

房地产开发企业向银行贷款是一种较好的筹资方法：一是贷款这种筹资方式的筹资成本较低，贷款利息较其他筹资方式的利息低；二是手续比较简单；三是有房地产作担保。一般金融机构都愿意进行房地产贷款业务，我国大多数商业银行都设有房地产信贷部，办理房地产存款业务。投资者可以选择商业银行作为借款对象，还可以向信托投资公司申请委托贷款。按照有关规定，凡经工商行政管理部门登记并在银行开户，具有法人资格的国家、集体、个体、中外合资、中外合作、外商独资企业和个人，在从事房地产开发、经营和购买活动中资金不足时，均可申请贷款。贷款发放的基本条件是：借款企业须持有国家批准的开发计划，拥有一定比例的自有流动资金，并已在贷款银行开设账户。

（三）利用证券化资金

1.发行房地产股票

房地产股票是股份制房地产开发商发放的股份入股凭证。股票购买者就是股份制房地产企业的股东，他们对企业拥有以股票体现的部分所有权，股东有权根据企业的经营成果获得股息和红利，但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东不能向企业要求退股，但可以把股票转让给别人。房地产开发股份有限公司可根据企业不同时期、不同经营情况的需要，选择发行不同种类的房地产股票，包括普通股和优先股。

股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时，可以通过发行股票的办法筹措资金。发行股票的范围，可以在境内，也可以在境外，但均需要经过严格的审查与审批程序。国内股票市场上的房地产板块，目前已成为我国股市的一支重要力量，万科、宝安等房地产股票在股票市场都有很高的知名度。

2.发行房地产债券

房地产债券是房地产企业为了筹措房地产资金而向社会发行的借款信用凭证。债券的发行者是债务人，债券的购买者是债权人，债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息，并到期收回本金，但无权参加房地产企业的管理，也不对其经营状况承担责任或享受权益。房地产债券有记名式和无记名式两种。由于记名式房地产债券具有手续繁琐、流通性差的特点，而无记名式房地产债券具有手续简便、流通性良好、风险性小等特点，所以房地产投资者一般选择无记名式房地产债券为主。发行房地产债券的好处很多，主要有：可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效；没有银行贷款那种中途停贷或回收的风险；发行债券易于被大众接受。

（四）通过联建和参建筹资

联建和参建筹资实际上是一种合伙制融资，指合伙人按照彼此达成的协议共同出资投资于某一房地产项目。在实践中，联建一般是指各单位之间的共同投资行为。参建一般是指个人参与某一房地产项目的投资行为，而这一房地产项目是由一个或几个房地产企业为主开发经营的。开发商如果确实筹资困难，那么寻找一家或几家有经济实力的国际或国内公司联合开发，是一种分散和转移资金压力的较好办法。开发商可以组织合作成员发挥各自的优势，并由各成员分别承担和筹集各自需要的资金。

（五）利用外资

利用外资是房地产融资的一种渠道和方式，具体形式有中外合资、合作开发、外商独资开发等。据有关部门资料显示，外商投资房地产呈现逐年递增趋势，投资规模不断扩大。有条件的企业可以利用外资进行房地产投资，但所承受的政治风险较大，一旦出现意外，损失非常大。

（六）通过预售筹资

在房地产开发进行到一定程度，符合规定的预售条件即可预售。对房地产开发商来说，预售部分房屋既可以筹集到必要的建设资金又可以降低市场风险。尽管可能损失部分未来收益，但对习惯于“借鸡生蛋”的开发商来说，适时、适价地预售部分房屋是必要的。

（七）利用承包商垫资

在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有一定经济实力的承包商，有可能愿意带资承包建设工程，以争取到建设任务。这样，开发商就将一部分筹资的困难和风险分摊给了承包商。