房地产的特性与类型

1.3　房地产的特性与类型

1.3.1　房地产的特性

房地产价格与其他经济物品价格有许多不同之处，其原因在于各自的特性不同。从事房地产估价首先需要对房地产的特性有全面、深入的认识。房地产的特性包括自然特性和社会经济特性两个方面。

1）房地产的自然特性

房地产的自然特性是指房地产本质上具有的特性，它主要包括以下特性：

（1）不可移动性

不可移动性又称为位置固定性。房地产的不可移动性源于土地的地理位置固定，不能移动。由于不可移动，所以任何一宗房地产只能就地开发、交易、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。所以房地产市场是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。因此，从总体上看，房地产也就不能形成完全竞争的市场。

（2）独一无二性

独一无二性又称为个别性、独特性、异质性。房地产不像其他产品一样整齐划一。没有任何两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物在外观、朝向、内部格局、面积大小、结构、建造质量、装修、维修保养、产权状况上完全一模一样，但由于坐落的位置不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。因为位置决定了它们之间在温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与市中心的距离等方面都存在一定的差异。房地产的异质性决定了房地产之间不能实现完全的替代，它们之间的价格也可能是千差万别的。

（3）耐久使用性

耐久使用性又称为寿命长久性。房地产与其他商品相比，通常使用的时间较长。尽管土地有可能被海水淹没，但它在地球上所标明的位置是永恒的。人们只要对土地给以适当的保护，它就可以被一次一次地反复利用，具有长久的使用性而不会自己毁灭。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭的特性，但它的使用时间也可达数十年甚至上百年。当然，在我国，从具体占用者的角度看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过出让方式取得的土地使用权，是要受到国家土地使用权有限期的制约的。房地产的耐久性可给产权人带来现实的和未来的持续利益，但是产权人所能获得的未来持续收益受有关法律的制约。

（4）数量有限性

数量有限性又称为供给有限性、供给稀缺性等。土地是大自然的产物，不能被人工生产出来。地球表面的土地是有限的，不管人们怎样提高土地的利用程度和效率，都不可能超越地球表面积这一理论界限。作为一个国家、一个城市、一个区域以及一个城市，同样具有土地面积的刚性约束。土地的有限性使得基于它建设和存在的建筑物在数量上也是有限的。尽管建筑物可以生产，但不可能无限制的增加。

土地资源总量是固定不变和有限的，而区位条件好的土地和建筑物数量更为有限。房地产的这种数量有限性，使得房地产具有独占性。一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，可以支配相关的自然资源和生产力。他人如果想获得这些好处或权利，就必须付出一定的代价。同时，也正是由于房地产具有数量的有限性，使得房地产的供求存在矛盾，房地产价格才有上涨的基础条件。

（5）价值量大

房地产的价值量大是有目共睹的。相对于一般商品来说，房地产的价值量通常都比较大，就单价来说，1m²土地或者1m²建筑面积的房屋的价格少则几百元，多则上千元，甚至上万元；就总价来说，一宗房地产的价格可能是十几万元、几十万元、几百万元甚至上千万元或上亿元，这是一般普通商品所不能比拟的。

房地产的高价值量，无论对购房者还是对于开发者来说，都是必须高度重视的。基于这一点，房地产的价格到底是多少，通常由专业人员来评估，由房地产市场来决定。

2）房地产的社会经济特性

房地产的社会经济特性是在一定社会经济条件下由上述自然特性所衍生的房地产其他性质，它主要有：用途多样性、相互影响性、权益受限性、难以变现性、保值增值性。

（1）用途多样性

土地就其本身来看，在还没有具体使用之前处于空地状态下，是可以根据人类需要有多种不同的用途的，如用于商业、办公、居住、工业、道路、农业、林业等。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，如居住用途有别墅、公寓和普通住宅等。空地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，一般难以改变。当然，随着社会经济条件的变化，交通地理位置和周围环境的变化也会使建筑物原来的用途发生改变，如由住宅改变为商业、办公等。

房地产虽然具有用途的多样性，但现实中选择哪种用途或哪几种用途的组合也并不是随意可以决定的，市场经济条件下，同一宗房地产在不同用途及利用方式之间必然会出现竞争和优选的问题。房地产拥有者都趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济的角度来看，土地利用的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

（2）相互影响性

相互影响性一方面是指某宗房地产的开发、交易与利用容易对其周围的环境产生影响；另一方面，周围房地产的开发、交易与利用或者环境的改变也会对该宗房地产产生影响。房地产价值的高低除自身因素的影响外，还受到周围环境的影响。如政府在估价对象房地产周围增加了道路、公园等公共设施方面的投资，就能显著增加估价对象房地产的价值；反之，在估价对象房地产周围建立有污染的工厂，就会降低估价对象房地产的价值。

房地产和外部环境的相互影响性，实质上是经济学上的“外部性”在房地产开发、交易、利用方面的反映。外部性又称外部效应或外部影响，它分为有利影响和不利影响两个方面，前者称为正的外部性或外部经济，后者称为负的外部性或外部不经济。房地产估价中，外部性对房地产价值的影响是显而易见的，也是必须考虑的。

（3）权益受限性

世界上任何财产都会受到法律的制约，尤其是房地产，其具体使用的权益更易受到限制。这些限制既有拥有者自身能力方面的，如知识水平、管理经验等，也有自身能力以外的限制，如政策法规的限制。

政策法规对房地产的限制，主要表现在以下几个方面：

①警察权。如政府通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等做出规定，限制土地的具体使用。还可以通过相关政策法规，对房地产的权利设置及其行使加以限制，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等都有具体规定。

②征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，这些单位和个人应当配合。

③征税权。政府可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。

④充公权。政府可以在房地产业主死亡或消灭而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。

此外，房地产相邻权利人之间对房地产的使用还受到相邻关系的制约。也就是说，房地产所有人或使用人在行使房地产的权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，而相邻房地产所有人或使用人则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。

（4）难以变现性

房地产的不可移动性、价值量大以及独一无二性，使得同一宗房地产的交易不可能很频繁。一旦需要买卖，要花费相当长的时间，可能是几周，甚至是几个月或者几年来寻找合适的买者，讨价还价的时间通常也比较长。因此，房地产具有难以变现的特性。某宗房地产的价值越高，它面对的购买群体就越狭窄，交易风险相应也越大，变现的可能性通常也越低。特别在急需资金或有其他急需时，房地产更是不易变成现款；如果快速变现，只有相当幅度的降价。当然，即使有一定的降价也有可能在短期内找不到合适的购买者。

（5）保值增值性

所谓保值性，是指房地产投资能够抵消通货膨胀、货币贬值带来的影响，保证在投资一段时间后，变现后的资金能够购买到当初投资金额可以购买到的同等实物或服务。所谓增值性，是指在房地产上投资一段时间后，变现后的资金在扣除通货膨胀率以后能够有所增加。

房地产的保值增值性源于以下方面的影响：对房地产本身进行的投资改良，如装修改造，更新或添置设备，改进物业管理；通货膨胀；需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；外部经济或相互影响，如交通条件或周围环境改善。

当然，房地产的保值增值性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，也不排除某个城市的有些房地产价格上升，而另外一些房地产的价格却下降，或者某个城市的房地产价格上升，而另外某个城市的房地产价格下降。

1.3.2　房地产的类型

房地产按照不同的标准划分可以有多种分类。从房地产估价的角度看，主要有以下分类标准和具体的划分类型。

1）按照房地产的开发程度来划分

房地产按开发程度来划分，主要分成以下几类：

①生地：是指已完成土地使用审批手续，但未经开发农用地、荒地或经开发后才能直接用于城市建设的土地。

②毛地：是指旧城改造中已完成土地使用审批手续，但须先动迁安置原住户、拆除旧有建筑物后方可使用的土地。

③熟地：是指具有较完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。

④在建工程：是指地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。

⑤现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。

2）按照房地产的用途来划分

房地产按用途来划分，主要分成以下几类：

①居住地产：包括经济适用房、普通住宅、高档公寓、别墅等。

②商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

③办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、政府办公楼等。

④旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。

⑤餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

⑥娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

⑦工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。

⑧农业房地产：包括农地、农场、林场、牧地、果园等。

⑨特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、图书馆、教堂、寺院、墓地等。

⑩综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。

3）按房地产是否产生收益来划分

房地产按是否能够产生收益来划分，可以分成两类：

①收益性房地产：是指能直接产生租赁或者其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

②非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人自住宅邸、政府办公楼、教堂、寺院等。

收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力或潜力。