房地产开发的类型

二、房地产开发的类型

（一）按照开发对象的不同，可以分为新区开发和旧区改建

这是我国《城市规划法》的分类。所谓新区开发，是指在已完成土地开发的基础上，进行房屋建设的开发行为。所谓旧区改建，是指在已有的房地产基础上，进行再次房地产开发的行为。依照《城市规划法》的相关规定，城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调。新建铁路编组站、铁路货运干线、过境公路、机场和重要军事设施等应当避开市区。港口建设应当兼顾城市岸线的合理分配和利用，保障城市生活岸线用地。城市新区开发应当具备水资源、能源、交通、防灾等建设条件，并应当避开地下矿藏、地下文物古迹。城市新区开发应当合理利用城市现有设施。城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。

（二）按照开发规模的不同，可以分为单项开发、小区开发和成片开发

单项开发，通常是指在旧区改建或新区开发中所形成的一个相对独立的开发项目，一般规模小、占地少，项目功能和配套设施也往往比较单一。土地开发、住宅开发、写字楼开发、商业用房开发、工业厂房开发等，都属于比较常见的单项开发项目。小区开发，一般是指在新区开发和旧区改建中，划出一个相对独立的地块进行综合性土地和房屋开发。相对于单项开发，小区开发的规模较大、占地较多，项目功能和配套设施也往往比较复杂。成片开发是我国经济发展的必然产物，因其占地广、投资大、周期长、对地方经济具有举足轻重的影响，故往往由政府推动，采用统一规划、统一征地、统一开发、统一管理的原则进行开发。我国各地区从事的经济开发区建设，就属于典型的成片开发。在规模关系上，由单项开发到小区开发再到成片开发，开发规模依次增大，开发的复杂性程度也依次提高。单项开发往往会被纳入小区开发之中，而小区开发往往又会被纳入成片开发之中，而成功的成片开发最终相互衔接，形成具有功能设施完善、独具特色的城市风貌。

（三）按照投资形式的不同，可以分为独资开发、合资开发和合作开发

独资开发，是指由一个投资主体投资进行房地产开发建设。政府开发、国有独资房地产公司开发、一人房地产公司开发等，都属于独资开发。合资开发往往仅指商业性房地产开发，是指由多个投资主体出资组成房地产开发企业（主要是公司形式）从事房地产开发建设。合资开发因投资主体多元化，比较容易聚集资金，能够适应房地产开发高投入和高风险的特点，是当前我国房地产开发的主要投资形式。合作开发，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，根据合作协议从事房地产开发建设。合作开发与合资开发最大的不同在于，于前者情形，合作各方并未通过成立开发企业的形式从事房地产开发，而仅是通过开发协议规范合作方的权利、义务。从这一角度讲，合资开发是一种企业开发，而合作开发是一种协议开发。

（四）按照开发主体的不同，可以分为政府开发和非政府开发

政府开发一般是由政府出面，以政府作为开发主体，组织相应的人力、物力和财力，进行土地和房屋的建设行为。在生地变熟地的土地开发中，政府开发居于重要地位，因为政府从事土地开发可以提高土地使用权出让时的附加值，从而增加国库收入。政府只有在非常必要时，如急需相应面积和规格的办公用房，才能从事房屋的开发活动，但政府不得从事营利性的房屋开发行为。我们通常所称的房地产开发，是指非政府开发，即房地产开发商的开发行为。房地产开发商的开发行为既包括土地开发，也包括房屋开发。房地产开发商以营利为目的从事开发活动，应严格依法开发，不得违法从事房地产开发活动。

（五）按照开发目的的不同，可以分为商业开发和自用开发

商业开发，是指专门从事房地产开发的企业所从事的房地产开发行为，其目的在于通过开发建设和产权租售获取利润。自用开发，是指开发者为了满足自身办公、生产经营或居住消费等的需要而从事的房地产开发行为，其目的在于实现自身需要而非租售营利。人们一般所称的房地产开发，主要是指商业开发。

（六）按照开发内容的不同，可以分为土地开发和房屋开发

根据《城市房地产管理法》第2条的规定，土地开发是指基础设施建设，房屋开发是指房屋建设。上文已对土地开发和房屋开发做了介绍，于此不再赘述。