房地产开发与经营决策类型

一、房地产开发与经营决策类型

（一）构成决策问题的基本条件

决策就是针对问题和目标，分析问题，解决问题。房地产开发与经营决策就是按照事先确定的开发与经营目标，在搜集大量信息的基础上，借助于现代化手段与分析方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对两个或两个以上可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一个开发与经营方案的过程。从决策的含义可看出，构成决策问题要具备以下基本条件。

1.有明确的目标

所有的决策都是为了解决确定的问题，达到明确的目标。如果一开始就缺乏明确的目标，将会使整个决策过程偏离方向，最终导致不正确的决策结果。因此确定目标是决策的第一步，是决策的基础。决策的目标应明确、详细，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。

2.有两个以上可供选择比较的方案

决策必须在两个或两个以上的备选方案中进行选择，如果只有一个方案，那就不用选择，也不存在决策，决策的过程实际上也是多种方案的评价与比较的过程。同一问题往往存在多种平行或互补的实施方案，决策的目的就是寻找与发现那些最优方案。

3.有评价方案优劣的标准

方案的优劣必须存在一种客观的评价标准，而且这些标准应当尽可能是定量描述，可以通过计算得出一定可供比较的结果。

4.有真实地反映客观实际的信息

正确的决策不仅有赖于科学的方法，更有赖于信息的准确程度，决策者只有在充分掌握客观信息的基础上，进行逻辑分析，才能归纳出科学的符合客观实际的规律，并做出正确的决策。

（二）开发与经营决策原则

房地产经营决策过程所面临的众多复杂的因素和问题，使得决策者除了要按照一定的规范性程序、标准和方法进行逻辑思维和分析外，还要以一种普遍的符合客观实际的通用规则进行判断，这就是决策中应当遵循的基本原则。

1.遵守政策法规原则

房地产业在我国还处于发展阶段，为了促进房地产业的发展，培育房地产市场，国家及地方政府制定了一系列有关房地产的法规、政策。因此，不论是部门决策，还是企业决策，都必须以政策法规为依据，政策法规是进行房地产开发与经营决策的重要制约因素之一。

2.经济效益原则

房地产企业作为一个经济组织，在运用正确的方法，从多个可行性方案中寻求最优方案的过程中，必须把取得良好的经济效益、实现营利目标作为中心问题来考虑。同时，在进行决策时应把速度和效益、眼前利益与长远利益、企业效益与社会效益很好地结合起来，选择效益较高的决策方案，使企业获得最大的经济效益，同时也取得良好的社会效益。

3.风险意识的原则

房地产投资数额大，期限长，不仅受经济因素的影响，而且受政治因素、社会因素的影响。尤其是在竞争激烈、市场波动较大时，项目投资将冒较大的风险。房地产投资决策，应当把具备风险意识，进行各类风险因素的分析与判断作为一项基本原则。对每个具体的投资项目，都应进行风险分析，制定各种风险控制措施。

4.定性分析与定量分析相结合的原则

定性分析是通过对经济现象矛盾的揭示，对其内在联系的逻辑推理来认识经济现象发展的内在规律，是一种更为灵活，考虑问题更复杂、更深刻，受人的主观思维影响更多的分析方法。定量分析注重经济现象数量的描述，采用数学模型，依赖数学计算进行分析。定量分析能更真实、更客观地反映实际情况，是一种更科学、更符合实际的方法。

房地产投资决策分析离不开大量数据计算，许多技术经济指标唯有依赖定量分析才能求得，这些指标往往是进行投资决策的基础。因此，房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则。然而定量分析有赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才是最可靠的。房地产投资问题的复杂性，决定投资决策所面临的许多因素，如政治因素、法律法规因素等，都无法进行定量描述，因而房地产投资决策，必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。