房地产开发经营立项

三、房地产开发经营立项

房地产开发经营立项，主要是指提出、编制和审批房地产开发项目建议书和可行性研究报告并提请相关主管部门进行建设项目用地预审的活动。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发立项，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。此外，房地产开发立项，还应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

（一）项目建议书和可行性研究报告

项目建议书是要求开发建设某一具体房地产项目的建议性文件，也是房地产开发建设程序中最初阶段的一个初始文件，它是投资决策前对拟开发项目的轮廓性构想，影响着项目建设的全过程和诸方面，是整个房地产项目开发经营周期中的一个重要环节。项目建议书的主要内容包括：项目名称、主办单位、主办单位负责人、项目开发的必要性、项目规模和地点、开发建设拟投资额、开发进度以及产出效益的初步分析等。项目建议书获准后，方可进行可行性研究工作，但这并不意味着该开发项目非上不可，因为项目建议书并非决定该项目是否开发建设的最终文件。

可行性研究是房地产开发的重要阶段和关键环节，是对拟投资项目所进行的全面的综合性技术经济分析研究工作，是房地产项目投资决策的可行性依据，也是保障房地产开发项目以最小的消耗获取最佳经济效益的有效手段。可行性研究的主要内容包括：项目兴建理由与目标、市场预测、资源条件评价、拟建规模、场址选择、技术方案、设备方案和工程方案、原材料燃料供应、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目实施进度、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价、社会评价、风险分析研究等。房地产开发企业可以自行编制可行性研究报告，也可以委托其他专业机构编制。委托编制时，需与受托方签订《建设工程可行性研究合同》，规范双方的合同权利和合同义务。

（二）建设项目用地预审

所谓建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。建设项目用地预审的基本法律依据是《土地管理法》第52条：“建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。”为贯彻《土地管理法》的上述规定，国土资源部于2001年6月28日发布了《建设项目用地预审管理办法》，并于2004年10月29日作了最新修订。建设项目预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，在建设项目初步设计阶段，开发商对预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，应当给予充分考虑。核准或者批准建设项目前，开发商必须完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。因此，进行建设项目用地预审，是房地产开发项目立项的重要内容。对此，《建设项目用地预审管理办法》对预审原则、权限、申请预审主体、程序、内容等方面作出了比较详细的规定。