房地产开发制度

第三节　房地产开发制度

一、房地产开发的概念

房地产开发，一般是指对土地和地上建筑物进行的投资、开发、建设等行为。它是房地产业的“龙头”和首要环节。房地产开发具有综合性强、涉及面广、周期性长、资金占用量大等特点。在我国，依照《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础建设、房屋建设的行为。

房地产开发依开发内容不同，分为土地开发（或基础设施建设）和房屋开发（或房屋建设）；依开发规模不同，分为单项开发、小区开发和成片开发；依开发目的不同，分为经营型开发和自用型开发。

二、房地产开发应坚持的原则

房地产开发应坚持以下原则：第一，坚持严格执行城市规划的原则。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理；第二，坚持以追求经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则；第三，坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，坚持有效开发的原则。

三、房地产开发项目管理

《城市房地产管理法》对此作出了以下几方面的规定。

（1）执行城市规划。房地产开发必须严格执行我国的城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目具有直接约束力的是详细规划。

（2）房地产开发的用途和期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。上述立法的目的有两个：①禁止出让土地使用权人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序；②禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。

（3）房地产开发的安全性要求。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。上述立法的目的在于保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。

（4）房地产开发的联建。依法取得的土地使用权，可以将其作价入股，与他人合资合作开发房地产，这在实践中往往被称为联建。在我国，联建涉及的法律问题较为复杂，特别是合作开发房地产，常易引发纠纷。

四、房地产开发企业管理

房地产开发企业也即房地产开发商或发展商，按照《城市房地产管理法》的规定，是以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。

1．房地产开发企业的分类

按房地产开发业务在企业经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。

2．房地产开发企业的设立条件

设立房地产开发企业，应当具备下列几个条件。

（1）有自己的名称和组织机构，有固定的经营场所。

（2）有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。住房和城乡建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。这有助于遏制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。

（3）有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员是为保障开发项目产品安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。住房和城乡建设部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。

（4）法律、行政法规规定的其他条件。

3．房地产开发企业的设立程序

设立房地产开发企业应经过以下程序。

（1）应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对不符合上述条件的，不予登记。

（2）房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

上述规定主要为协调企业设立中，一般行政管理（工商行政管理）与特殊行政管理（房地产开发行业管理）的关系。

4．房地产开发企业的注册资本与投资总额

房地产开发是一项需要巨额资金投入的经营活动，如果房地产开发企业的注册资本过低而投资总额过大，势必造成其投资风险隐患。因此，《城市房地产管理法》规定：房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

5．房地产开发的分期投资额与项目规模

有些房地产开发项目由房地产开发企业分期开发，这时若分期投资额过小而分期项目规模过大，也将给其自身和他人带来巨大风险隐患，往往不能保证开发项目顺利完成。因此，《城市房地产管理法》规定：房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。