房地产开发的原则

五、房地产开发的原则

《房地产管理法》第24条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”依此规定，我国房地产开发应遵循以下3个方面的原则：

（一）严格执行城市规划的原则

房地产开发与城市规划两者关系密切，城市规划是城市建设和发展的蓝图与纲领，更是房地产开发的前提性依据。城市规划，是指为了实现一定时期内城市经济和社会发展的目标，确定城市的规模和发展方向，在正确处理近期建设和远景发展关系的基础上，对一个城市的整体土地利用和建筑布局进行总体规范和计划的政府行为。实践证明，城市规划是城市房地产开发的目标和依据，房地产开发则是城市规划实施和实现的重要手段。没有合理的城市规划，城市房地产开发就不可能科学有序地展开；没有健康发展的房地产开发业，城市规划的近远期目标也就不可能真正实现。因此，城市规划与房地产开发两者具有目标与手段的相辅相成关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第10条的规定：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”依此规定，我国房地产开发的规划管理应包括城市土地利用规划、房地产开发用地出让转让规划、开发项目选址规划、建设用地规划审批、建设工程规划、成片开发规划等规划内容和管理项目。

（二）经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则

利益驱动是城市房地产开发的主要原动力，能够驱动房地产开发者从事房地产开发的主要利益因素包括经济利益、社会利益和环境利益，而一次成功的房地产开发活动会促成这三者利益转化为良好的效益。经济效益是房地产商业开发的最初原动力，也是开发商从事房地产开发的最终目的所在。影响房地产开发业经济效益的因素很多，如投入资金的多少、决策的正确与否、管理水平的高低、房地产市场供求比例的变化等，因此，开发商应通过搞好开发前期的市场预测、提高随机应变正确决策的能力、加强开发建设管理等各种手段措施，巩固和提高房地产开发的经济效益。但追逐经济效益不能成为房地产开发的唯一目的。一次成功的房地产开发行为在实现良好经济效益的同时，还应实现良好的社会效益和环境效益。

《城市房地产开发经营管理条例》第11条对房地产开发的社会效益原则和环境效益原则作了进一步规定：“确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。”房地产开发的社会效益，是指开发行为能给社会带来的正面价值，如居住环境的改善、配套设施的完善等。房地产开发商虽是一个法律上的营利性实体，但作为一类法律主体，其须承担相应的社会责任，就如每一个自然人须承担相应的社会责任一样，实现一定的社会效益是房地产开发商义不容辞的社会责任。房地产开发的环境效益，是指开发行为不能破坏人类生存和居住的自然环境，应尽可能地在自然环境的承受限度内改善环境。以破坏环境为代价追逐房地产开发的经济效益是一种得不偿失的短视行为，不仅弊在当代，而且祸及子孙。

我国过去的城市规划和房地产开发往往忽视房地产开发的环境效益，环境预测、环境监测和评估工作做得不够。现在，立法者和行业管理者已经意识到这一问题，正在逐步加大环境效益方面的立法规制和行政管制，并已取得了一定的效果。房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益是相辅相成、相互促进、相互依存的有机整体，忽略了其中任何一种效益的实现，都不可能实现其他的效益。不能兼顾三者效益的房地产开发，不是成功的房地产开发，不仅不利于房地产业的自身发展，也会殃及整个社会经济目标的实现。

（三）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则

全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，既是我国城市房地产开发的原则，也是立法对房地产开发活动提出的具体要求。全面规划，包括城市总体规划和开发区域的局部规划。以城市居住区规划为例，一个完善的居住区规划，应当包括居住区规模规划、级别规划、建筑设计规划、公共建筑规划、道路规划、绿地规划等诸多方面的全面规划。合理布局，是在已完成全面规划的基础上，对具体的开发项目所做的安排。在房地产开发中，根据合理布局原则的要求，各开发项目的选址，不得妨碍城市的功能定位和未来发展，不得危害城市的公共安全和破坏城市的工作、生活、休息环境。房地产开发的综合性和复杂性，决定了房地产开发活动须遵循综合开发的原则。所谓综合开发，是指在城市总体规划和具体开发计划的指导下，一体化的全面开发。综合开发有利于城市各项建设的协调发展，促进生产、便利生活，还有利于缩短建设周期、降低投资风险，从而提高经济效益、社会效益和环境效益。配套建设，主要指房地产开发中的基础设施建设，是保障房地产开发项目功能实现的关键一环。《城市房地产开发经营管理条例》第14条规定：“房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。”前文述及的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，就是最重要的配套建设内容。