房地产法律制度概述

第一节　房地产法律制度概述

一、房地产法的概念

房地产法是指调整房地产关系的法律规范的总称。形式意义上的房地产法是指以“房地产法”命名的法律，如《中华人民共和国城市房地产管理法》；实质意义上的房地产法是指所有调整房地产关系的法律规范，包括宪法、法律、行政法规、地方法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。本书以实质意义上的房地产法为研究对象。

此外，房地产法还有广义和狭义之分。广义的房地产法是指调整所有房地产关系的法律规范，既包括城市房地产关系，也包括农村房地产关系；狭义的房地产法是指调整城市房地产关系的法律规范，不包括调整农村房地产关系的法律规范。我国的《中华人民共和国城市房地产管理法》是狭义的房地产法。

二、房地产法的特征

房地产法具有以下一些特征：

第一，房地产法是公私混合的财产法。房地产法调整的房地产关系，是财产法。在房地产法律体系中，法律关系的主体既有国家、公共团体，也有私法上的个人、私人团体；经其调整形成的法律关系既包括诸如房地产所有权关系、房地产抵押关系、房地产租赁关系等民事法律关系，还包括诸如土地管理关系、房地产规划管理关系、房地产税费收缴关系等行政法律关系，主体及内容的综合性和复杂性使房地产法兼具公法和私法属性。

第二，参与主体具有多元性。房地产法律关系的主体包括：(1)房地产管理主体，包括土地管理部门、房产管理部门、规划管理部门、建设管理部门等。(2)房地产所有权和使用权主体，包括国家土地所有权人、集体土地所有权人、房屋所有权人、建设用地使用权人、土地承包经营权人等。(3)房地产开发主体，包括房地产开发企业、建筑施工企业等。(4)房地产交易主体，包括房地产出卖方、买受方等。(5)房地产服务主体，包括房地产经纪人、房地产交易行、房地产金融和保险机构、房地产估价机构、物业服务公司等。

第三，调整范围具有广泛性。房地产法以房地产关系为规范对象，而房地产关系涉及的范围相当广泛，其调整范围主要包括：房地产所有关系、房地产使用关系、房地产开发关系、房地产转让关系、房地产租赁关系、房地产抵押关系、房地产中介服务关系、房地产金融关系、房地产税收关系、房地产物业管理关系、房地产规划管理关系、房地产市场管理关系、涉外房地产关系等。

第四，调整手段具有国家干预性。国家对房地产关系的监督管理体现在房地产关系的各个方面、各个领域。有的领域表现为直接的干预，比如房地产税收关系、房地产规划关系、房地产市场管理关系等；有的领域表现的是国家的非直接干预，比如在房地产转让关系、房地产租赁关系、房地产抵押关系等领域，国家虽然不进行直接干预，但通过登记制度，亦实现了对这类房地产关系的监督管理。

三、房地产法的调整范围

正如前文所说的，房地产法是公私混合的财产法，其调整范围既包括平等主体间的民事法律关系，也包括非平等主体间的行政法律关系。平等主体之间的房地产民事法律关系主要包括：房地产权属关系、房地产相邻关系、房地产转让关系、房地产租赁关系、房地产抵押关系、房地产中介服务关系、房地产物业管理关系等。

非平等主体之间的房地产行政法律关系主要包括：房地产建设项目管理关系、房地产建设用地规划管理关系、房地产开发建设审批关系、土地征收关系、房地产市场主体管理关系、房地产市场秩序管理关系、房地产税费关系、房地产质量与价格管理关系等。

四、房地产法的原则

房地产法的原则，是房地产经济规律在法律上的集中体现，是贯穿于房地产立法、司法、执法、守法的基本指导思想。我国的房地产法主要体现为以下一些原则：

(一)土地公有制原则

我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”可见，我国目前的土地所有形态为国家所有和集体所有两种形式，这是社会主义土地公有制的集中表现。土地公有制决定了在我国实行土地所有权与使用权分离的制度。

(二)维护当事人合法权益的原则

维护房地产权利人的合法权益不受侵犯，是保障人们安居乐业和维护房地产秩序的重要条件，因而是房地产法的基本任务，也是房地产立法执法的出发点和归宿。《中华人民共和国宪法》规定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯。国家保护社会主义的公共财产。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。”“公民的合法私有财产不受侵犯。”《中华人民共和国城市房地产管理法》对此也有相应的规定：“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

(三)促进房地产商品化原则

市场经济是价值经济，重在对物的利用，实现物的最大价值，增加社会财富。因此，促进房地产商品化是房地产法的首要原则。我国房地产法和其他一系列房地产法规、条例和政策都一再强调要实行土地、住宅的商品化、货币化，发展土地使用权交易市场和商品房市场，促进市场经济的完善。房地产商品化主要通过实行国有土地有偿有期限的使用制度和实行住宅的商品化表现出来。