房地产开发的程序

四、房地产开发的程序

房地产开发是一项难度较大的经济活动，其手续繁多，程序复杂。但凡事总有规律可循，从开发商自产生投资意向开始至项目建设完毕、租售、实施物业管理为止，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序，此即房地产开发的程序。房地产开发程序是从事房地产开发活动的具体步骤和操作流程，对于保障房地产开发成功具有重要意义。从理论上讲，房地产开发一般需经历下述四个阶段：

（一）可行性研究阶段

可行性研究阶段是任何一次房地产开发都必须经历的起始阶段，也是防止房地产开发半途而废和保障开发成功的关键阶段。可行性研究阶段包括投资决策和可行性研究两个方面的内容。首先，开发商应在对拟实施房地产开发区域的房地产市场深入了解的基础上，探讨投资可能性，综合考察和比较多个投资机会，初步判断各个投资机会的投资可行性。其次，在提出初步投资设想的基础上，开发商应选出开发用地，探讨开发所选用地的技术可行性，并与未来的潜在租售对象、融资对象、合作开发者、开发专业人士等进行深入接触，做出初步设计方案。最后，经过上述两个阶段的准备工作之后，开发商应着手进行正式市场研究，客观评估当地房地产市场的供求状况，根据预估的开发成本和租售价格进行可行性研究，编制开发项目可行性研究报告并报送有关部门审批。于此阶段，开发商应对拟开发项目进行综合、全面、客观、冷静的开发考察和可行性分析研究，盲目投资和匆忙上马的房地产开发项目往往不能取得成功。

（二）设计施工阶段

设计施工阶段是房地产开发项目的具体实施阶段，也是房地产开发程序中历时最长、复杂程度最高的阶段，还是房地产开发风险聚集和开始释放的阶段。此阶段开发商主要应做好以下4个方面的工作：

第一，做好开发项目的规划设计和市政配套工作。如进行申报选址定点、申报规划设计条件、委托作出规划设计方案、办理人防审核、办理消防审核、审定规划设计方案、委托环境影响评价、委托地质勘探、报审市政配套方案、落实市政公用设施配套方案等工作。

第二，取得开发项目用地的土地使用权，即通过国有土地使用权的出让、划拨取得土地使用权。这一阶段的具体工作是非常繁杂的，如办理建设用地规划许可证、办理国有土地使用权出让申请、委托地价评估、签订国有土地使用权出让合同、领取国有土地使用证，或划拨用地申请的审核报批、取得划拨用地批准，或提出征地申请、签订征地协议、签订补偿安置协议、交纳菜田基金、缴纳耕地占用税等。

第三，做好房地产开发项目的拆迁安置。如办理拆迁申请审批、领取拆迁许可证、办理拆迁公告与通知、确定拆迁安置方案、签订拆迁补偿书面协议、强制拆迁等。

第四，正式开工建设。在正式开工以前，须做好以下工作：如领取房地产开发项目手册、交纳自来水厂建设费等相关税费、编制报送工程档案资料、办理消防审核意见表、核发建设工程规划许可证、领取开工审批表、办理开工登记等。在办好相关手续后，即进入房地产开发项目的工程建设招投标阶段。于此阶段，开发商应严格按照《招标投标法》和相关工程建设招投标的规定，做好招投标工作。在办理了相关手续、领取建设工程开工证之后，进入正式施工阶段。于此阶段，应进行施工场地的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”工作，进行工程的基础、结构施工与设备安装工作，做好施工过程中的工程质量监督工作等等。

综上所述，在整个房地产开发的设计施工阶段，开发商除须依法办理相关的行政审批手续外，其主要工作就是签订一系列的相关合同，如合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同等。

（三）竣工租售阶段

竣工租售阶段是房地产开发项目建设完毕和资金回笼及利润产出阶段，也是验证房地产开发是否成功的阶段。《城市房地产管理法》第26条对房地产开发项目的竣工验收作了原则性规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》对竣工验收作了较为详细的规定。依该条例规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，除应当按法律规定的其他条件进行验收外，还应当按照下列要求进行综合验收：（1）城市规划设计条件的落实情况。（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。（3）单项工程的工程质量验收情况。（4）拆迁安置方案的落实情况。（5）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。在办毕竣工验收等各项手续后，开发项目即可交付使用，即进入实质性的出租、销售阶段。在此阶段，开发商还须办理相关的租售手续，签订各种各样的租售合同，依法和依约进行房地产的租售经营。

（四）物业管理阶段

物业管理阶段是房地产开发的最后阶段，也是开发商逐步退出开发项目而由物业业主接管房屋管理的阶段。对开发商而言，应根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发商应选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。开发商应在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项作出约定。国家提倡开发商按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理事关业主的切身利益，对于改善人民生活和工作环境具有重要意义，因此在房地产开发中居于重要地位。

因房地产开发是一个随时可能出现变化的动态过程，因此，上述4阶段开发程序的模型仅是一种理论概括，现实的房地产开发不可能完全按照上述步骤线性前进。虽然不同类型开发项目目标的差异会导致各开发环节的工作有所变化，开发程序中的具体步骤却不会有大的变化。因此，形成房地产开发的科学程序理念，对成功开发房地产是非常必要的。