城市房地产开发经营法律制度

第三节　城市房地产开发经营法律制度

一、房地产开发用地制度

(一)土地使用权出让

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

(二)土地使用权划拨

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：

(1)国家机关用地和军事用地；

(2)城市基础设施用地和公益事业用地；

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

二、房地产开发经营的原则

(一)严格执行城市规划的原则

确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

(二)坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则

房地产开发必须追求经济效益、社会效益和环境效益的统一，因为这三者相互依存、相互促进、不可或缺。房地产开发绝不能为了片面追求经济效益而牺牲社会效益和环境效益，否则必将损害社会的整体利益和长远利益。

(三)坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则

房地产开发活动必须全面规划，一方面要执行城市总体规划，另一方面要对房地产开发区进行科学、合理的规划。合理布局是城市总体规划的核心，也是城市各项建设协调发展的基础。

三、房地产开发企业的资质

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(1)有自己的名称和组织机构；

(2)有固定的经营场所；

(3)有符合国务院规定的注册资本；

(4)有足够的专业技术人员；

(5)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。